はじめに｜「契約したら安心」は大間違い。むしろ“ここから”が本番です。
注文住宅の契約には、大きく分けて「設計契約」と「工事請負契約」の2つがあります。
そして、この２つのうち「工事請負契約」こそが最も慎重に対応すべきステップです。
というのも、契約書には工期・仕様・支払い条件・解約時のルールなど、家づくりの“成否”を左右する情報がすべて詰まっているからです。
本記事では、工事請負契約の基礎知識から、書類の読み方、よくある失敗、契約前に確認すべきポイントまでを、一級建築士の視点から徹底的に解説します。
工事請負契約とは？設計契約との違いと役割を正しく理解する
初めに、「工事請負契約」と「設計契約」の違いを解説します。
工事請負契約とは、施主（あなた）と施工会社（工務店・ハウスメーカーなど）の間で交わす、住宅の工事を正式に依頼するための法的契約です。設計契約との違いは以下の通りです。
設計契約との違い
| 項目 | 設計契約 | 工事請負契約 |
|---|---|---|
| 目的 | 図面・プランの作成 | 工事を実施すること |
| 相手 | 建築家・設計事務所 | 工務店・ハウスメーカー・建設会社 |
| 内容 | 基本設計・実施設計・申請等 | 施工範囲・金額・支払い・工期・保証・契約解除など |
| タイミング | 家づくりの初期段階 | 着工前の最終段階 |
設計契約は「家づくりを一緒に考えるためのパートナー契約」。
工事請負契約は「その内容を形にするための実行契約」と言えます。
では、契約のセオリーは？ ｜ 注文住宅で後悔・失敗しないために
工事請負契約を結ぶ前に、しっかりと計画を立てるために結ぶのが「設計契約」です。
そのため、注文住宅の契約のセオリーは、
「設計契約」→「工事請負契約」
という順序。この進め方でいけば、後悔やトラブルのリスクを大幅に減らすことができます。
設計契約については、こちら↓の記事で詳しく解説しています。
【設計契約とは？なぜ必要？家づくりを成功に導くための設計契約の役割・流れ・費用のまとめ】
しかしながら、工務店やハウスメーカーでは、設計段階を省略し、いきなり「工事請負契約」を結ぶケースも少なくありません。
契約の意味や内容を正しく理解しないまま進めてしまうと、「思っていた仕様と違った」「追加費用が発生した」などの後悔につながる可能性もあります。
そこで、次章から「工事請負契約」そのものの中身・注意点・契約前に確認すべきポイントを徹底解説していきます。
工事請負契約書の中身と読み解き方
工事請負契約書は、いわば「住宅を建てる上での取り決めをすべて明文化した法的文書」です。
この契約書をしっかりと読み解けるかどうかが、家づくりの成否を分ける最初の関門と言っても過言ではありません。
特に注文住宅では「施主が納得したと思っていた内容」と「契約書に書かれている内容」が一致していないことや、そのズレが後々のトラブルや追加費用に直結するケースも多く見受けられるようです。
ここでは、契約書の基本構成から読み解くべきポイントまでを、施主目線＋建築士視点の両面からわかりやすく解説します。
▶ 工事請負契約書の構成｜「一式」の正体を理解する
「契約書」と聞くと、一枚の書類に署名押印するイメージかもしれませんが、実際は次の５つの書類で構成された「束」です。
１．工事請負契約書（本体）
・契約金額・支払い方法・工期・瑕疵担保責任・解除条項などが記載される「本体文書」
・国土交通省の標準約款をベースに作られていることも多い（ただし独自アレンジされる場合もある）
２．約款（やっかん）
・契約に関する「一般的なルール」をまとめたもの（契約解除・遅延・損害賠償・不可抗力など）
・内容を読まずにサインする人が非常に多く、「最もトラブルが起こりやすいゾーン」
３．設計図書（実施設計図）
・工事の基礎になる設計図。この図面通りに家が建つことになります。
・平面図・立面図・断面図・矩計図・展開図・電気図・構造図など
４．仕様書（仕上表）
・仕上げ材・建材・設備・断熱材・サッシ・屋根材などの一覧
・「グレードが違った」「聞いていたメーカーじゃない」などは仕様書の見落としが原因です。
５．見積書
・金額の内訳を記した書類。「仮設工事」「外構工事」「諸経費」など一式表記の内訳が不透明なこともあります。
▶ 読み解くべき主要ポイント｜「書いてあるけど、分かりにくい」落とし穴
工事請負契約書に関して、最も注意すべき主要ポイントは次の６点です。
① 工期の定義と記載方法
工期の開始日は「契約日」ではなく「着工日」とされるのが一般的。
引き渡し日は「予定日」なのか「厳守日」なのか、文言の違いで責任範囲が変わります。
「天候や資材の都合により延長可」などの曖昧な文言に注意しましょう。
② 支払い条件の明確さ
「契約時○％・中間時○％・完了時○％」などの分割支払い条件が記載されているでしょうか？
ローン利用時は、支払いタイミングと融資実行日のズレに要注意です。
（着工金＝自己資金が必要なケースも）
③ 瑕疵担保責任の範囲
瑕疵担保責任の範囲と期間は、一般的に「構造躯体：10年／仕上げ・設備：2年」です。
住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられているが、保証対象外となる項目もあるため確認が必要。
自社保証がある場合は、保証書の別添確認も必須です。
瑕疵担保責任については、こちら↓の記事で詳しく解説しています。
【瑕疵担保責任とは？注文住宅の保証制度を一級建築士がわかりやすく解説】
④ 約款の読み方
「遅延が生じた際の損害賠償は上限○万円」などの条項に要注意です。
「不可抗力」という言葉が多用されていないか確認しましょう。
（→何でも免責されてしまう危険）
⑤ 変更工事・追加費用の記述
「施主が仕様変更を申し出た場合、変更届に基づき別途契約とする」など、追加工事の精算方法の有無を確認しましょう。書かれていなければ、“その場その場の口約束”になり、トラブルの元です。
⑥ 解約条項の条件と違約金
着工前の解約は可能でしょうか？違約金の有無・金額の記載はありますか？
着工後でも解約できるか？その際の“精算基準”はどこにあるか？このあたりは事前に確認しておきましょう。
契約前に確認すべき10のチェックリスト
工事請負契約を交わす前に、どこを確認すればよいのか──
すでに解説した内容を踏まえて、重要なポイントを10項目に整理しました。
契約前の打ち合わせや書類確認時に、ぜひチェックリストとしてご活用ください。
| チェック項目 | 内容のポイント |
|---|---|
| 1. 設計図と見積書の整合性 | 工事内容と金額は一致？未記載工事はないか？ |
| 2. 外構・照明・地盤改良の扱い | 本体工事以外の費用が契約に含まれているか。別途になっていないか。 |
| 3. 支払い条件の明確さ | 着工金・中間金・完工金の割合や支払時期は明記されているか？ |
| 4. 工期とその定義 | 着工日と引渡日が具体的に書かれているか？曖昧な表現がないか？ |
| 5. 瑕疵担保責任と保証の範囲 | 保証年数・対象が記載されているか？自社保証の内容も確認。 |
| 6. 解約と違約金の条件 | 解約可能か？違約金の金額や精算ルールが明記されているか？ |
| 7. 仕様書の記載内容 | 材料や設備のメーカー・品番・グレードが明記されているか？ |
| 8. 担当者変更時の対応 | 営業・現場監督の交代時に引継ぎ体制が整っているか？ |
| 9. 追加・変更工事のルール | 変更時の手続き方法と追加費用の扱いが明記されているか？ |
| 10. 約款や保証書の添付 | 契約書に必要書類が揃っているか。不利な条項が含まれていないか？ |
建築士の視点｜契約書は「読むもの」ではなく「翻訳すべきもの」
契約書を前にしたとき、「これ、ちゃんと理解してますか？」と問われて「はい」と答えられる方は多くありません。
ですが、わからないまま署名すること＝すべての条件を承認したことになるのが契約の世界です。
建築士として重要だと感じるのは、契約書を「そのまま読む」のではなく、「あなたにとってどういう意味を持つか」を翻訳する作業だということ。
たとえば「不可抗力」という一語も、
・どこまでが不可抗力なのか？
・誰が判断するのか？
・どんなケースで適用されているのか？
ということを説明できる人はほとんどいません。
つまり、工事請負契約を「書類の山」ではなく、「実際の工事と生活に直結する設計図」として読み解けるかどうかが、家づくりのリスクを減らす最初の鍵になります。
よくある失敗・トラブル実例とその対処法
工事請負契約は、金額も大きく、内容も複雑であるため「確認不足」がトラブルの原因になるケースが非常に多いのが実情です。
ここでは、実際によくあるトラブル事例を4つ取り上げ、なぜ起きたのか・どうすれば防げたのか詳しく解説します。
例①｜外構工事が含まれておらず、後日追加で300万円発生
▶ 状況
施主は「家の周囲のアプローチや庭も含めて完成する」と思い込んでいたが、実際には建物本体工事のみが契約対象で、外構は含まれていなかった。
▶ 原因
・見積書や仕様書に「外構一式」の明記がなかった
・営業担当の説明だけで判断してしまい、書面を確認していなかった
・工務店側も「別途工事」の扱いとして黙示的に進行していた
▶ 対処法
・見積書・契約書に「外構工事含む／別途」の記載があるかを必ず確認
・外構計画が未定でも、「どのタイミングで検討するのか」「予算は別枠か」などを事前に明文化
・工事範囲は口頭でなく、図面・仕様書に反映させるのが鉄則
例②｜地盤改良が必要に → 契約外で別途100万円
▶ 状況
契約後に地盤調査を実施したところ、想定以上に地盤が軟弱で改良工事が必要となり、予算外の費用が発生。
▶ 原因
・契約前に地盤調査を行っていなかった
・「標準仕様に地盤改良費が含まれている」と誤解していた
・契約書に「地盤改良は別途」と明記されていたが、認識していなかった
▶ 対処法
・契約前に地盤調査を完了させ、その結果に基づいて見積を確定するのが基本
・地盤改良が必要になった場合の「費用目安」や「工法」について、事前に説明を受ける
例③｜引き渡しが2ヶ月遅れるも、損害賠償なし
▶ 状況
予定より2ヶ月引渡しが遅れたことで、仮住まいの家賃がかさみ、生活に支障が出た。
しかし契約書には「不可抗力による遅延は責任を問わない」と書かれており、施工会社から補償は一切なかった。
▶ 原因
・契約書の「不可抗力」の定義を確認していなかった
・工期の設定が「予定」であり、厳守義務がなかった
・代替住宅・仮住まい費用の補償条件が一切なかった
▶ 対処法
・工期は「○月○日までに引渡し」と明確に記載してもらう
・遅延が発生した場合の賠償額（1日○円など）を契約書に記載できるか相談する
・不可抗力の範囲（天候・資材不足など）について、定義の明記を求める
・着工前に「工期が遅れる可能性とその場合の対応策」を書面で交わしておく
例④｜設備グレードが契約時と違う
▶ 状況
完成した住宅を見たところ、契約時に「〇〇社の高性能キッチン」と聞いていた設備が、異なるメーカーの廉価グレードにすり替わっていた。
▶ 原因
・契約時に口頭で聞いていた仕様が、仕様書に正確に反映されていなかった
・「〇〇社製程度」と曖昧な表現が使われていた
・施主が書面確認を怠り、「言ってたから大丈夫」と思ってしまった
▶ 対処法
・設備・仕上げ材の仕様は必ず書面（仕様書）にメーカー名・型番で明記してもらう
・営業担当とのやりとりは、都度メールなど記録が残る形で確認する
・譲れないものは「標準仕様」や「〇〇シリーズ」という表記だけではなく、カタログ品番レベルまで確認
まとめ：見落としの原因は「思い込み」×「書面の未確認」
どのトラブルにも共通するのは「当然こうなっているはず」という思い込みと「書類にちゃんと書かれているか」の確認不足です。
住宅契約は、「言った・聞いた」ではなく「書いてある・ない」が全てです。
工事請負契約の前には、「わかったつもり」のまま進まず、書面と実内容を一つずつ丁寧に照合することを何より大切にしましょう。
建築家とつくる家での契約のあり方
契約トラブルの多くは、「内容を理解しないまま契約を進めてしまったこと」にあります。
建築家と進める家づくりでは、そのリスクを構造的に減らす仕組みがあります。詳しく解説します。
▶設計契約と工事契約を分けることで、焦らず進められる
建築家とつくる家では、契約が2段階に分かれていることで、
フェーズ１．設計契約（建築家との契約）で、図面・仕様をじっくり確定
↓
フェーズ２．工事請負契約（施工会社との契約）は、設計後に見積を比較して決定
この２段階の契約プロセスにより「とりあえず契約してから決める」という流れを防ぎ、不明点を残したまま多額の工事契約するリスクを回避できます。
▶ チェックリストや失敗例も、建築家が未然にカバー
前章までに紹介したようなトラブル──
・外構が入っていない
・地盤改良が別途請求
・設備仕様の食い違い
・約款の免責条件に気づけない
これらはすべて、「事前に図面・仕様・契約書を確認できれば防げた」ことです。
しかしながら、はっきり申し上げて、施主自身で確認することは難易度が高すぎます。
建築家との家づくりでは、これらを契約前に整理し、翻訳・監修してくれるサポートがあるのが大きな違いです。
▶ 建築家＝空間と契約の安心を設計する存在
建築家の役割は、間取りや素材だけではありません。
契約の不安を読み解き、施主の代わりに内容を精査する“翻訳者”でもあります。
仕様や金額が曖昧なまま進むことなく、納得できる形で契約できる仕組み、「安心して家づくりができる」設計が整っているのは、本当はどの建築会社・契約システムなのでしょうか？
誰と家づくりをするかによって、契約の不安もトラブルも変わります。
建築家とつくる家は、図面だけでなく、契約プロセスも安心して進められる──それが本当の「自由設計」です。
建築家・設計事務所については、こちら↓の記事で詳しく解説しています。
【完全自由設計なら設計事務所・建築家？ 注意すべき制約と設計の工夫】
【建築家に依頼するという選択肢｜設計事務所で叶える注文住宅と理想の暮らし】
【建築家・設計事務所が最もコストパフォーマンスに優れる！？設計料・費用面を解説！】
Q&A｜工事請負契約に関する－よくある質問－
Q1. 工事請負契約は途中でキャンセルできますか？
A. 着工前であればキャンセル可能です。ただし、契約書に基づき違約金や実費の精算が発生するケースがあります。
「契約解除条項」「損害賠償の上限」などは事前に確認しておくことが重要です。
Q2. 工期が延びたら損害賠償は請求できますか？
A. 契約書に遅延損害金の規定があれば請求できます。ただし「不可抗力（天候・資材不足など）」による遅延は免責とされている場合が多く、「工期＝目安」としか書かれていない契約もあるため注意が必要です。
Q3. 設備や仕様が変更になった場合、費用はどうなりますか？
A. 原則として追加工事扱いとなり、「変更届」や「仕様変更申請」を通じて精算されます。
書面で合意しないまま変更が進むと、後からトラブルの元になるため注意しましょう。
Q4. 契約書の内容がよくわからない場合、誰に相談すべきですか？
A. 設計事務所や建築士に相談できる環境がベストです。
ハウスメーカーの営業担当だけに任せず、第三者的な視点で内容を読み解いてくれる存在がいると安心です。
Q5. 契約書の内容はあとから変更できますか？
A. 着工前であれば、合意のうえで変更可能です。
ただし、契約書本体だけでなく、図面・仕様書・見積書なども一貫して修正されているかを確認してください。中途半端な変更は大きなリスクになります。
Q6. 契約書に書かれていないことは、後から主張できますか？
A. 基本的にはできません。契約上の有効性は“書面に明記されているかどうか”がすべてです。
口頭でのやり取りやLINE・メールも補助証拠にはなりますが、契約書に反映されていない限り強制力は弱いと考えるべきです。
Q7. 契約後に担当者が変わってしまったらどうなりますか？
A. 契約そのものは有効です。契約は会社と交わしているため問題ありませんが、仕様や希望内容の伝達ミス・認識のズレが起きやすくなります。契約時点で引継ぎ体制・連絡経路の明確化を求めておくことが重要です。
その他、注文住宅の契約については、こちら↓の記事で詳しく解説しています。
【注文住宅の契約とは？失敗や後悔しない流れ・費用・注意点まとめ｜設計契約と工事請負契約の違いとは？】
おわりに｜契約とは、安心の家づくりの「はじまりの約束」
注文住宅の工事請負契約は、単なる形式的な手続きではありません。
それは、住まいの完成に向けて、施主と設計・施工者が互いに責任を持ち合う「信頼の契約」です。
しかしながら、図面・見積書・契約書 ─ そのすべてが複雑で、
「本当にこのまま進めて大丈夫だろうか」と、不安を抱える方も多いのではないでしょうか?
だからこそ私たちは、「契約を急がせない設計」を大切にしています。
ひとつひとつの仕様を納得いくまで検討し、見積書と図面が一致しているかを丁寧に確認し、
将来の暮らしにとって本当に必要な選択だけを、静かに積み重ねていく。
契約とは、“安心して家づくりを始めるためのプロセス”であるべきだと、私たちは考えています。
ご相談をご希望の方へ
「契約が不安なまま進むのは避けたい」
「信頼できる設計者に、最初から最後まで任せたい」
そう感じた方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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参考リンク｜設計契約・工事請負契約についてもっと知りたい方へ
この記事では、設計契約と工事請負契約の違いや流れについて解説しましたが、より専門的な資料を確認したい方は、以下の公的機関による情報もご参照ください。
国土交通省｜建築設計業務・報酬基準
- 建築設計業務委託契約書（案）PDF
→ 設計契約における契約書の構成や項目例を確認できます。 - 設計・工事監理等に係る業務報酬基準（告示）
→ 設計料・監理料の目安となる、国交省による報酬算定基準です。 - 建築設計業務委託の進め方PDF
→ 設計契約までの進行や手続きの概要がわかる公式ガイドです。
国土交通省｜工事請負契約の基礎資料
- 民間建設工事標準請負契約約款（乙）PDF
→ 個人住宅などで使用される標準契約書の例です。 - 建設工事標準請負契約約款に関する解説ページ
→ 工事契約に関する考え方や留意点を国交省が解説しています。