瑕疵担保責任とは？注文住宅の保証制度を一級建築士がわかりやすく解説　

BASICS－基礎知識

はじめに－注文住宅の「保証」、本当に理解していますか？

注文住宅は、人生で最も高価な買い物のひとつです。しかし、完成して引き渡された後に「雨漏りがする」「床が傾いている」などの不具合が発覚することが万に一つあるかもしれません。
こうした“まさか”のトラブルから施主を守る仕組みが「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」です。

本記事では、「瑕疵担保責任」の意味・内容・適用条件・期間・注意点、「住宅瑕疵担保責任保険」や「10年保証」といった言葉も含めて、注文住宅における保証制度の仕組みを一級建築士がわかりやすく解説します。初めての家づくりでも安心して判断できるよう、信頼できる情報を整理してありますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

Table of Contents

瑕疵担保責任とは？基本の定義

まずは、「瑕疵担保責任」の基本的な定義からご説明します。

「瑕疵担保責任」とは、建物に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主や施工者が買主（施主）に対して負う法的な責任のことです。注文住宅の場合、完成・引渡し後に発見された「重大な構造上の不具合」や「雨漏りなどの欠陥」が該当します。

つまり、「瑕疵担保責任」とは、「見た目では分からないが住み始めてから気づいた重大な欠陥」に対して、補修や損害賠償などで対応してもらえる制度です。

「瑕疵」とは何か？

ここで、「瑕疵（かし）」について、詳しく解説します。

「瑕疵（かし）」とは、契約内容や通常期待される性能を満たしていない状態のことです。

例えば、具体的には次のような例が「瑕疵」として挙げられます。

・雨漏りがする
・床が傾いている
・基礎にひび割れがある
・柱や梁に構造的な不具合がある

これらはすべて、構造耐力上の主要な部分または雨水の侵入を防止する部分にかかわる「重要な瑕疵」に該当します。

瑕疵担保責任の法的な位置づけ

ここで、瑕疵担保責任の法的な位置づけを確認しておきましょう。

現在、住宅における瑕疵担保責任は、以下の2つの法律に基づいて規定されています。

（1）民法

民法では「契約不適合責任」として規定されています（2020年の法改正により「瑕疵担保責任」から表現変更）。

契約内容と異なる場合や欠陥がある場合、民法により、施工者（請負人）は補修または損害賠償を請求される可能性があります。

（2）住宅品質確保促進法（品確法）

新築住宅については、住宅品質確保法により、以下の義務が定められています。

・構造耐力上主要な部分
・雨水の浸入を防止する部分

この2つに関しては、10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務化されています。

注文住宅における瑕疵担保責任の対象

では、注文住宅ではどのような範囲が瑕疵担保責任の対象となるのか、ここで詳しく整理しましょう。

注文住宅の場合、「設計・施工」に責任を持つ事業者がこの瑕疵担保責任を負うのは、次の部位です。対象外のケースもご紹介いたします。

対象となる部位の例

・基礎・柱・梁（構造耐力上主要な部分）
・屋根・外壁・開口部まわり（雨水の侵入を防止する部分）

対象外となるケース

・施主支給品（施主が購入して施工会社に渡したもの）
・経年劣化による自然な傷み
・地震・津波などの自然災害による損傷

瑕疵が見つかったらどうする？

ここからは、瑕疵が見つかったらどうすれば良いか？について解説します。

まずは、瑕疵を発見したら、できるだけ早く施工者または建築士に連絡しましょう。基本的な流れは、次の通りです。　

基本的な流れ

１．写真・記録を残す
２．連絡して現場確認を依頼
３．報告書や診断書の作成
４．補修対応 or 損害賠償の交渉

対応が遅れると「時効」が成立してしまうリスクがあります。発見したらすぐに動くことが重要です。

瑕疵担保責任の期間と時効

さて、ここで、瑕疵担保責任の最も注意すべきことの１つ、期間と時効について解説します。

住宅品質確保法では、新築住宅に対して以下の責任期間が義務化されています。
・構造耐力上主要な部分
・雨水の侵入を防止する部分

→いずれも、引き渡しから10年間。

また、民法上では「瑕疵を知ったときから1年以内」に通知しなければ、補償を受ける権利が消滅するというルールもあります。

この期間と時効については、特に注意が必要です。

瑕疵担保責任とアフターサービスの違い

ここからは、「瑕疵担保責任」と多くの住宅会社が用意している「アフターサービス制度」の違いについて解説します。

「瑕疵担保責任」と違い、「アフターサービス制度」は法的義務ではなく、任意のサービスです。

表にまとめると、次のようになります。

項目	瑕疵担保責任	アフターサービス
根拠	法律（民法・品確法）	企業の任意制度
対象	構造・雨漏りなど	壁紙・建具の調整など
期間	最低10年	1〜2年が多い

※アフターサービスはあくまで「付加価値」。法的な保証ではないため、契約時に内容をよく確認しましょう。