【注文住宅の「契約」完全ガイド】契約の流れ、費用、注意点、設計契約と工事請負契約の違い－失敗しないために徹底解説

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注文住宅の根幹が「契約」です

「どんな家にしようか」と考え始めたとき、最初に浮かぶのは間取りやデザイン、設備のことかもしれません。
けれども、実際に多くの人がつまずくのは「契約」についてです。

・営業に言われるがまま契約したら、後から追加費用がどんどん…
・打合せと違う内容で進んでいたことに気づいた時には遅かった。
・契約の内容が専門的過ぎて分からない。

注文住宅では「どの順序で・どんな契約を・誰と結ぶか？」という視点が完成後の満足度を左右します。
そこで本記事では、設計契約と工事請負契約の違い・契約の進め方・よくある失敗・相談時のコツまで、一級建築士の立場から徹底解説していきます。ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

Table of Contents

設計事務所とハウスメーカー・工務店の契約の違いとは？

注文住宅の契約方式を大きく分けると、２つに分けることができます。

１．設計事務所に依頼する場合
２．ハウスメーカー・工務店に依頼する場合

つまり、設計事務所と、それ以外では、契約の種類・順序が全く異なるということです。詳しく解説します。

ハウスメーカー・工務店の場合

多くのハウスメーカーや工務店では、営業担当者が「本体価格○○万円」などといった概算の見積書を提示し、設計が未確定な段階で「工事請負契約」へと進むスタイルが一般的です。

この方式では、標準プランをベースに細部を詰めていくような進め方が多く、以下のようなリスクが生まれます。
・契約後に「それはオプションです」と言われ、想定外の費用が発生する
・契約前に図面が確定していないため、変更・仕様追加の連続になる
・契約内容と図面・現場が乖離し、クレームに発展する

つまり「先に建てる契約をし、あとで中身を整える」構造です。営業主導のスピード重視な側面が強く、施主側が内容を深く理解する余地が少ないのが現実です。

設計事務所の場合

一方、設計事務所では、まず「設計契約」を結び、ゼロベースから理想の暮らしを設計図に落とし込むところからスタートします。

この段階で行うのは以下のようなプロセスです。
・丁寧なヒアリングをもとにプランを作成
・法規や敷地条件との整合性を確認しながら最適化
・使用素材や構造方針を明確化し、施工可能な図面を仕上げる

このように、設計内容が確定してから、はじめて「工事請負契約」へと進む流れになります。
契約後に仕様変更が起きにくく、費用のブレも少ない。
また、設計者が施主の立場に立ち、工事契約書の精査や施工業者選定に関与できる点も大きな違いです。

まとめ｜両者の違い：ハウスメーカー・工務店 VS 設計事務所

契約の順序は明確に異なる（業界構造）

項目	ハウスメーカー・工務店	設計事務所
契約の最初の一歩	工事請負契約（営業主導）	設計契約（建築士主導）
設計の確定時期	契約後（変更しながら進行）	契約前に実施設計まで完了
仕様変更の自由度	低い（契約後は制約あり）	高い（契約前に詰める）

→ この違いにより、「費用の変動」「後戻りできない構造」「納得感の差」が生まれます。

ハウスメーカー・工務店では、詳細な設計プロセスを経る前に「工事請負契約」を先に結ぶことが一般的です。
一方で設計事務所では、まず「設計契約」を結び、空間・素材・構造などを丁寧に設計しきってから「工事契約」に進むという流れになります。

当然ながら、ハウスメーカー・工務店では契約後に変更や追加費用が発生しやすくなります。
設計事務所では契約前に内容が固まっている分、工事が始まってからの追加は少ない上、納得感が高く、総じて、失敗のリスクが少ないのです。

この「順序の違い」は、そのまま契約トラブルや金額の振れ幅、完成後の満足度に直結することは、簡単にご想像頂けるのではないでしょうか？
──では、「設計契約」「工事請負契約」とは、どのようなものなのか？次章から詳しく解説します。

※ちなみに・・・
このことは、国土交通省のトラブル事例にも合致。
国交省や住宅支援機関が公開する「住宅紛争事例」の多くが、
・設計が確定していない状態での契約
・契約後に仕様変更ができない／高額な追加が必要
・契約内容と完成物のズレ
上記に起因しており、まさにこの構造的違いによるものです。

設計契約とは？｜建築の土台をつくる第一歩

まずは、「設計契約」について解説します。
「設計契約」とは、建築家・設計事務所と結ぶ「家を建てるための計画書を描く契約」です。

設計契約で取り決める内容

・間取り、構造、素材、仕上げなどの設計内容
・設計スケジュールと成果物（図面・模型・パース等）
・設計報酬と支払い条件
・修正対応の回数や範囲

設計契約を先に結ぶメリット

・内容が決まってから工事の契約できる→ 後からの追加・変更が少ない
・費用がブレにくい→ 事前に仕様を決めるため予算管理がしやすい
・見積の比較がしやすい→ 同じ図面で複数社に見積を取れる
・トラブルを防げる→ 契約と図面がズレない。
・納得して着工できる→ 内容も価格も理解した上でスタートできる。

つまり、設計契約とは、建物本体にお金を払うのではなく、「非常に細かく内容を判断のための設計」に対して支払う契約です。この段階を省いてしまえば、「何を建てるか」が曖昧なまま施工が始まるリスクがあります。

設計契約については、こちら↓の記事で詳しく解説しています。
【設計契約とは？なぜ必要？家づくりを成功に導くための設計契約の役割・流れ・費用のまとめ】

工事請負契約とは？｜建てるための正式契約

まずは、「工事請負契約」について解説します。
「工事請負契約」とは、建築主（施主）と施工会社（工務店・建設会社など）が結ぶ、建物の工事を正式に依頼する契約です。

工事請負契約で決まること

・工事内容（添付図面・仕様書の確認）
・工事金額と支払い条件（契約金・中間金・最終金）
・着工日・工期・完了日
・瑕疵担保・保証内容
・万が一の変更や解約時の取り決め

この契約に基づき、施主には代金支払いの義務が、施工会社には成果物として建物を完成させる義務が生じます。
民法632条に定められた「請負契約」に該当し、法的効力がある重要な書面です。

工事請負契約をいきなり結ぶ5つのリスク

・内容が曖昧なまま契約することになる→ 何を建てるか決まっていないのに契約だけ先行。
・追加費用がどんどん発生する→ 後から「これはオプションです」と言われやすい。
・仕様変更ができない・制限される→ 契約後の変更には高額な手数料や制約がかかる。
・見積と実物が大きく違う可能性がある→ 見積書が「一式」だらけで中身が不明なことも。
・トラブル時に弱い立場になる→ 契約書を根拠に施工が優先され、修正が難しい。

結論：工事請負契約は詳細な内容を明確にしてから

工事請負契約は、「何を・いくらで・どう建てるか」がすべて明確になってから結ぶのが原則です。
「間取りが決まったから、そろそろ工事契約を…」という流れは、実は非常に曖昧なまま契約を交わしている状態にほかなりません。
正直に言えば、それは自らリスクに飛び込んでいくようなもの。
設計者の視点で見ると「その段階で契約できるなんて、ある意味すごいですね……」と、逆に感心してしまうレベルです。
それほどまでに、詳細未確定の工事契約は「危うい橋」と考えた方が無難でしょう。
建てる前にこそ、中身を整える。それが、安全で納得のいく家づくりの最低条件です。

工事請負契約については、こちら↓の記事で詳しく解説しています。
【工事請負契約とは？注文住宅で後悔しない工事契約の流れ・費用・注意点｜一級建築士が解説】

よくある失敗例｜“契約”でつまずく典型パターン

ここからは、注文住宅の契約に関する「よくある失敗例」をご紹介します。

失敗1｜設計が固まっていないのに工事契約を結んでしまった

背景： 営業トークで「今月中なら値引きできますよ」と迫られ、工事請負契約をしてしまった。
結果： 契約内容の確認が甘く、契約後に設備・仕様の変更が続き、＋300万円の追加費用を請求される。
教訓： 詳細な設計図、見積書が確定した後で契約するのが鉄則です。残念ですが、当たり前のことです。