土地探しの際に、必ず目にするのが「地目」というワードです。
宅地・雑種地・田・畑などの農地など、様々な「地目」がありますが、
それぞれ特徴や制限があるのはご存知でしょうか？
よく調べず、知らないまま土地を購入してしまうと・・・
建築計画にとりかかる前に、想定外の出費や面倒な手続きが必要になってしまうことも・・・
そこで、今回は「地目」について詳しく解説します。
その土地がどの地目なのかをしっかり調べ、その地目の特徴や必要となる手続きを把握することは、失敗しない土地選びにつながります。
また、地目にあわせて、「登記」についての概要もご説明します。
ぜひ参考にして下さい。
本記事の執筆者
愛知県名古屋市の設計事務所 Tabi タビ 代表
和田貴裕｜一級建築士・建築家
『おすすめの設計事務所』と、口コミ・高評価多数。
豊富な施工事例・間取りアイデア・設計の哲学の他、
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地目とは？
それでは、まずは「地目とは何か？」について解説していきます。
地目とは、不動産登記法で決められている土地の種類のことです。
端的に言えば、その土地の用途を表したものです。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
計２３種類に分類されています。
地目の中でも、土地探しにおいて、特に代表的なものは次の４つです。
宅地
現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のことを指します。
基本的には、家、店舗、事務所などを建てることが出来ます。
田
農耕地で用水を利用して耕作する土地のことを指します。
お米を育てるための田んぼなどが該当します。
畑
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地のことを指します。
田んぼ以外の農耕地、畑が該当します。
雑種地
建物が建っていなくて、田でも畑でもない、特に何かに該当しない土地のことを指します。
例えば、空地、墓地、神社、寺、水道用地、ため池、堤・堤防、公園などが該当します。
駐車場、資材置き場、ゴルフ場として使われているのを目にします。
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地目によって必要となる手続き
地目とは何か？を理解して頂いたところで、次に注意したいのは、
「地目によって、必要になる手続きが違う」ということ。
地目によっては、土地を活用する際、あるいは購入する際に、特別な手続きが必要な場合も。
当然ながら、その場合には、別途費用もかかることもあります。
そのため、事前に調査した方が無用なトラブルを回避することができます。
そこで、ここからは、地目によって必要となる手続きについて、ご紹介します。
農地転用
まず初めに注意したいのは、「農地」ではないか？ということ。
田や畑といった農地を宅地として利用する際には「農地転用」が必要です。
農地転用とは、「農地を農地以外のもの」にすることです。
日本全体の農業生産力を守るために農地法という法律が定められているため、個人の意思で自由に農地に住まいなどを建てることは出来ません。
しかしながら、農地転用の手続きをとることで、建築することが可能なケースも多いです。
農地転用する際には、
・自身が所有する農地を転用するケース
・転用目的で農地を購入するケース
この２つのケースでは該当する法律が異なり、手続きも変わります。
農地に関する法律や条例は複雑で多岐に渡るので、
農地転用を検討する場合は、事前に、住宅会社・不動産会社・土地家屋調査士などに相談した方が良いでしょう。
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融資の障害となるケース
続いて注意したいのは、
「融資の際に、金融機関から地目変更を求められる地目もある」ということ。
特に、地目が「雑種地」「山林」などの場合が該当する場合は、要注意です。
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住宅を建てられる地目
では、どの地目であれば、住宅を建てられるのか？
基本的には、どの地目であっても、住宅の建築ができる可能性はあります。
地目は「登記された時点での、その土地の使用目的が登録されているもの」です。
ただし、住まいを建築する際は、土地の地目を「宅地」に変更することが不動産登記法で定められています。
例外として、条件が厳しく、現実的には建てられない場合もありますので、事前に専門家に相談しましょう。
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地目の調べ方
ここからは、「地目の調べ方」を解説します。
基本的には、その土地の登記事項要約書もしくは登記事項証明書土地、
すなわち、「登記」を入手すれば、地目を知ることができます。
登記は、土地の所有権がなくても入手可能です。
ただし、500円～1000円ほど手数料がかかります。
登記の入手方法は、次の２つです。
１．法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から登記記録のPDFを入手する。
▼法務局 オンライン申請システム
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/category_00003.html
２．近くの法務局で申請する。
その他、土地の固定資産税の納税通知書に同封されている「固定資産税納税通知書」からも地目は知ることが出来ます。
登記とは？
登記の入手方法を解説しましたが、
そもそも、「登記って、何？」という方も多いのではないでしょうか？
そこで、ここからは「登記」について解説します。
「登記」とは、土地の場所、種類、面積、所有者といった情報のこと。
これらの情報は、一筆の土地ごとに作成され、不動産の登記簿に記載されます。
その地域の法務局にて登録されます。
「登記地目」と「現況地目」
地目には、「登記地目」と「現況地目」があります。ここで、整理しておきましょう。
登記地目
登記されている地目。申請人が申請しない限り地目は変更されません。
現況地目
実際の現況の用途。役所の担当者が、ある一定の期間ごとに、現地を見て判断します。
ちなみに、役所が把握しているのは「現況地目」です。
固定資産税納税通知書に記載されているのも「現況地目」です。
「現況地目」と「登記地目」は、必ず一致するわけではありません。
地目、土地の利用方法に変更があった場合は、変更したその日から1ヶ月以内に変更登記をすることが義務付けられています。変更登記しない場合には、10万円以下の過料が課せられます。
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まとめ
今回は、地目について詳しく解説しました。
その土地がどの地目なのかをしっかり調べ、その地目の特徴や必要となる手続きを把握することは、失敗しない土地選びにつながります。
土地と建築は同時に計画するのがセオリーです。
土地探しの際には、まずは不動産会社ではなく、住宅会社に相談しましょう。
土地と建築を総合的に提案してもらえるよう、お願いするのがおすすめです。
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私たちの設計事務所では、ご相談・間取りなどの提案は無料です。もちろん、土地探しからのご相談も歓迎です。
施工をしない・建築家の家づくりは、工務店・ハウスメーカーなどとは大きく違います。
少しでも家づくりにこだわりたい気持ちがあり、建売などではなく注文住宅を採用されるのであれば、まずは建築家に相談してみること、それから色々と考えるのがおすすめです。
その際、私たちのような、機能・デザイン・コストなど全方位でバランスの良い住まいを目指す建築家であれば、より相談できることは多いことでしょう。
建築家の仕事に距離は関係ありません。私も全国から依頼を承っております。
遠方の方でも距離を気にせずに、建築のことであれば何でもお気軽にお問い合わせ頂けると幸いです。
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最後に。
住宅設計は、人生のデザイン。
住まいは、生涯の大半を過ごすであろう空間です。
皆様が妥協・後悔・失敗することなく、豊かな暮らしを送れますように。
夢の実現を全力でサポートする、良きパートナー・建築会社が見つかることを願っています。
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ぜひ、参考にしてみて下さい！
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