中古住宅購入＋リノベーションの流れ・落とし穴｜物件選び・スケジュール・ローン・予算－“見えないリスク”を徹底解説

はじめに｜「安くて自由に見えるけど、実は難しい」─失敗の原因は“情報不足”

「中古住宅を買ってリノベすれば、安くておしゃれな家ができる」

そんなイメージを持つ方が増えています。新築よりも費用を抑えられ、自分好みに空間を編集できる、というメリットがあるのであれば、確かに魅力的かもしれません。

しかし、「思ったよりお金がかかった」「リノベできない構造だった」「ローンが通らなかった」など、後悔につながるケースも少ないというのが実際のところです。

中古住宅＋リノベーションは、自由度の高さゆえに“自己責任”も大きくなるプロセスです。そして、新築以上に制度やタイミング、専門知識の壁が多く、情報格差が“失敗”を生みやすい構造になっていることをしっかりと把握していない方も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では、一級建築士の立場から、「中古住宅＋リノベを成功に導くための流れと注意点」を体系的に解説していきます。

▼こちらの記事もおすすめです。

リノベーションで“理想の空間”を叶える7つの工夫｜建築家のいる設計事務所が実践するシンプルモダン×機能美のデザイン術
▶https://studio-tabi.jp/renovation-ideal-design/

中古住宅＋リノベの全体フローとスケジュール

まずは中古住宅＋リノベーションの全体の流れとスケジュールについて解説します。

リノベーションは、自由に編集できる「再設計のチャンス」である一方で、すべての工程が“後戻りしにくい一方向”に進んでいく構造になっています。
たとえば、「中古住宅を購入する」という一歩を踏み出した後は、手戻りがきかないことも多く、一つの判断ミスが数百万円の損失や計画変更につながる可能性があるので、慎重な判断が求められます。

だからこそ、最初に“全体の流れ”を理解しておくことが、最大の防御策。

すべてが“後戻りできない順番”で進む。だからこそ、流れの把握がカギになるのです。ここでしっかりと整理しておきましょう。

中古購入＋リノベの基本ステップ

それでは、中古住宅＋リノベーションの全体の流れを解説します。

以下が、一般的な「中古住宅購入＋リノベーション」のフローです。

１．資金計画の検討・情報収集

２．物件探し（不動産会社 ・ この時点で設計者にも相談しておき同行してもらう）

３．購入申込み・契約（ローン事前審査）

４．設計事務所と打合せ（現地調査・プラン作成）

５．リノベ設計の決定・見積もり取得

６．ローン本申請・契約（購入＋リノベ一体）

７．決済・所有権移転 → 引き渡し受領（着工準備）

８．解体・現況調査 → リノベーション工事開始

９．完成・引渡し → 入居・アフター対応へ

ポイントは、「設計士に相談するフェーズは、購入の後ではない」ということ。なるべく早い段階で“並走”してもらいましょう。
「買ってから考える」ではなく、「設計の視点で買う」が正解です。

物件探しからスケジュール感は“1年～１年半”

物件探しから完成・入居までは、平均して1年～１年半程度が目安となります。

物件探し：1ヶ月〜半年（物件の出会い次第）

設計・見積り：３ヶ月～半年（リノベの規模による）

着工〜竣工：半年～（部分リノベ or スケルトンで大きく異なる）

もっと短く住む場合もありますが、大切なのは、十分に余裕を持って検討できる時間を確保すること。
構造不良・アスベスト・瑕疵・雨漏りなど、開けてから分かるリスクも多いため、余裕あるスケジューリングが重要です。

「物件選び」と「設計相談」は、同時に進めるのが正解

最大の落とし穴は、「物件を購入した後に設計者を探す」という順番を選ぶとリスクが増大することです。それに気付かずに購入に踏み切ってしまう方が非常に多いのですが、購入してから「この構造だと希望のリノベができない」と分かっても、もう後戻りはできません。

物件購入前から設計事務所と相談を始め、物件選びの段階からチェックしてもらうのが鉄則です。
最近では「内覧同行サービス」や「購入前プラン相談」などを設けている事務所も増えています。

▼こちらの記事もおすすめです。

【必読】中古住宅×リノベーションで“買ってはいけない家”を見抜く方法｜建物・土地・書類で判断する購入前チェックリスト
▶https://studio-tabi.jp/used-house-checklist/

物件選びでほぼ決まる？リノベ成功・失敗の分かれ道

ここからは、物件の選び方について、より詳しく解説します。

中古住宅＋リノベの成否は、物件選びの段階で8割が決まるといっても過言ではありません。
多くの人が「駅近」「価格」「外観」「雰囲気」といった“目に見える情報”だけで判断してしまいがちですが、リノベ設計において本当に重要なのは、見えない部分にある構造・法規・制限です。

設計の自由度・工事費・住み心地・断熱性・ローン審査まで、すべてが物件の“ポテンシャル”に大きく左右されるのです。

「この家、安くて雰囲気いいね」は危険。見えないリスクを見抜く視点を持てるように、ここで整理しておきましょう。

「買ってはいけない物件」もある｜リノベーションは“見た目”より“構造と法規”

実は、自由な計画でリノベーションしたいのであれば「買ってはいけない物件」というのは、案外多いものです。

見分けるためのポイントは、“見た目”より“構造と法規”に着目すること。

たとえば以下のような物件は、設計や工事において大きな制約を受けてしまいます。

・壁式構造のRC造マンション・戸建て：間取り変更がほぼ不可能
・耐力壁の位置が固定されている木造戸建て：吹き抜けや広間がつくれない
・既存不適格の擁壁・接道義務違反物件：増築・建て替えが認められない
・再建築不可の土地・特定空家：法的に工事が制限される
・上下水や電気の容量不足・引込の老朽化：追加費用が数十万〜数百万に

つまり、「この物件、安くて良さそう」は、高確率で“なにかある”ということ。
リノベという自由な設計を成立させるには、“それができる条件”が物件側に備わっている必要があるのです。

法改正にも注意｜旧耐震・断熱・省エネ基準の影響とは？

2025年以降、リノベーションを取り巻く制度はますます厳格化されています。ポイントは次の通りです。

▼耐震性能と新耐震基準（1981年6月以降）
・新耐震（1981年6月以降）と旧耐震（それ以前）では、耐震補強の要否が大きく変わる
・フラット35や住宅ローン控除の適用条件にも影響

▼省エネ基準の義務化（2025年以降）
・「新築だけが対象」と思われがちだが、実は大規模なリノベ（確認申請対象）でも断熱性能の説明義務が発生
・壁を壊す・窓を交換する場合、省エネ性能の確保が求められる

こうした法改正の影響を考慮せずに物件を選ぶと、「そもそも希望の性能を出せない」「補助金が使えない」といった設計以前の失敗につながってしまいます。

構造と設計の制約を“事前に見抜く”のがプロの仕事

物件の内部構造や法的制限は、専門家でなければ見抜くのは非常に難しいものです。

以下のような点を確認できるのは、基本的に設計者・建築士だけです。

・耐力壁の位置と構造バランス
・屋根や梁・柱の劣化や腐食
・法的制限（建ぺい率・容積率・接道・斜線規制）
・増築・改修の可否
・電気容量・上下水道の埋設状況
・雨漏り・結露・床下のカビなど生活に関わる瑕疵

つまり、購入前に「この家は、あなたの希望する暮らしを叶えられるのか？」をプロに見極めてもらう。
これが、中古リノベのもっとも重要な初期判断だといえます。

▼リノベーションの構造については、こちらの記事で解説しています。

【リノベーション×構造】“構造への不安”を解消｜調査・補強の限界と実践的アドバイス－建築家・設計事務所が徹底解説
▶https://studio-tabi.jp/renovation-structure-reinforcement/

リノベーションの限界－設計とプランニングの自由度について

ここからは、リノベーションの限界について解説します。

中古住宅＋リノベーションは、“自由な家づくり”ができるという期待から選ばれることが多くあります。
しかし実際には、「思ったような間取りにならなかった」「断熱や補強に費用がかさみすぎた」といった、設計の自由度に対する誤解が原因のトラブルが少なくありません。

設計者の立場から言えば、リノベーションは、あくまで既存の制約を読み解いた上で、できる範囲を最大化する設計です。

そこでここからは、「自由設計」と「現実的な限界」のバランスを正しく理解するためのポイントを整理します。

間取りは“どこまででも変えられる”わけではない

一見、壁を取ってスケルトン状態にするフルリノベーションであれば何でもできそうに見えますが、以下のような制約が存在します。

▼構造制約
・木造：通し柱・筋交い・構造用合板による耐力壁の撤去は難しい。
・RC造：壁式構造の場合、壁の撤去は不可能。
・鉄骨造：梁や柱の位置によって天井高さや開口部が限定される。

「抜ける壁かどうか」「抜いた場合に補強できるか」については、構造的に分析して、判断しなければなりません。
構造を変えれば、確認申請が必要になるケースも。確認申請が必要になった場合は、全体の調査・行政手続き・全面的な法適合などのために、大きな費用の増加にもつながってしまいます。

設備・水回りの移動には“配管制約”がある

実は、設備・水回りの移動にも配管の制約があります。

▼配管による制約の例
・水まわり（キッチン・トイレ・洗面・浴室）の移動は、排水勾配・床下スペース・梁下貫通の可否などに依存
・配管の経路確保により、床を上げたり、天井高が下がることもある
・集合住宅の場合は、上下階との関係で移動不可なケースも

上記のような制約から「アイランドキッチンにしたい」「浴室を広くしたい」といった要望は、構造と配管の制約を踏まえた設計が必要になります。

断熱・気密の改修は「壊せるかどうか」で決まる

省エネ性能を上げたいという希望も多いですが、これも表面だけ整えても機能しません。

たとえば、
・壁・床・天井に断熱材を入れるには「内壁や床を壊す」必要があります。
・開口部（窓・玄関ドア）も断熱性能を満たす製品へ交換が必要です。
・気密処理には「配線・配管まわりの再施工」が必要になることもあります。

つまり、性能向上には壊す＝コストがかかる構造的前提がつきまとうため、表層リノベでは達成できない性能水準も多いのです。

▼リノベーションの断熱については、こちらの記事で解説しています。

【リノベーション×断熱】失敗しない“リノベーション”で断熱・省エネ性能を高める方法｜制度・設計・費用を徹底解説
▶https://studio-tabi.jp/renovation-insulation-energy-saving/

スケルトンリノベーションか？部分改修か？判断基準とは？

スケルトンリノベーションか？部分改修か？判断基準を下記の表にまとめました。

「希望をどこまで叶えたいのか」「予算と工期の優先度はどうか」によって、どちらを選ぶべきかが変わります。

上の表で整理してみてください。

法改正と“設計の責任範囲”も変わってきている

近年の法改正により、設計の責任範囲も変わっていることにも注意しておくと良いでしょう。

リノベーションでも、設計には、以下の対応が求められています。

・2025年省エネ基準義務化（説明義務含む）：大規模リノベは性能説明・断熱対応が求められる
・構造耐力上主要な部分の改変：建築確認申請が必要になるケースが増加
・長期優良住宅リノベ認定制度の整備：基準に適合すれば減税・補助金も。ただし設計のハードルは上がる

つまり、リノベーションは単に“好みで空間を編集する”作業ではなく、制度・法規・構造すべてを読み解いた上での設計が求められる、ということです。

▼こちらの記事もおすすめです。

リノベーション、やめたほうがいい？｜後悔・失敗を招く“理想と現実”のズレと、本質的な価値・選ばれる理由
▶https://studio-tabi.jp/renovation-fundamental-meaning/

リノベの予算計画｜見積もりが安く見える理由

「リノベーションって、だいたいいくらかかるんですか？」
これはよく聞かれる質問ですが、実はこの問いに一律の正解はありません。
なぜなら、リノベーションは「既存建物の状態」＋「希望する内容」によって、費用が大きく上下するからです。

特に危険なのは、見積書に“載っていない項目”が多いことに気づかず契約してしまうケース。
後から次々と追加費用が発生し、「結果的に新築以上にかかった」という事態も少なくないのが実際のところでしょう。

つまり、リノベーションは、絶対に「本体価格だけ」を見て安心してはいけません。抜け落ちたコストこそ、後で重くのしかかるものです。

ここからは、予算をどう考えるべきか／どこに見積もりの落とし穴があるのかを明確にしていきます。

予算計画の基本構造｜「物件価格＋リノベ費用」では不十分

リノベーションの総予算は、以下のような構造になっています。

問題となるのは、「③までしか想定していなかった」という方が非常に多いこと。④・⑤が後からの想定外の出費となり、想定を大きく上回る原因になります。

見積で「抜けやすい項目」とは？事前に知っておきたい4つの注意点

注文住宅やリノベーションの見積もりでは、後から追加費用が発生するケースも少なくありません。ここでは、見積もり段階で漏れやすい代表的な項目を紹介します。

見積の注意点 1. 解体して初めて分かる工事内容

見積もり段階では分からず、解体後に判明する工事も多くあります。特に以下のようなケースは注意が必要です。

・柱や土台の腐食・シロアリ被害の発覚
・内部結露による断熱材の劣化や再施工の必要性
・壁内の断熱材が全く機能しておらず、全面やり直しとなるケース

こうした“見えない部分”の劣化は、事前調査では判断が難しく、追加費用につながりやすいポイントですから注意しましょう。

見積の注意点 2. インフラ関連の整備費用

築年数の経った建物では、ライフライン周りの整備費も想定外の出費になりがちです。

・老朽化した給排水管の交換費用
・分電盤や電気配線の交換（容量不足や安全性の問題）
・ガスの引込工事やメーター交換費用

これらは性能向上のためにも必要ですが、見積もりに含まれていないことも多いため、早めに確認しましょう。

見積の注意点 3. 仮住まいや引越しにかかる費用

工事中に住めない場合、仮住まいの手配や引越しが必要になります。

・仮住まいの家賃や敷金・礼金
・家具や荷物の一時保管費（保管業者利用の場合）
・引越しの往復費用

こうした生活関連の出費も、建築費とは別に大きな負担になりやすいため、事前の資金計画に含めておくことが必要です。

見積の注意点 4. 補助金や制度に合わせた追加工事

省エネ性能向上やZEH認定を目指す場合、補助金の対象にするために追加の性能強化が求められることがあります。

・断熱材や設備のグレードアップ
・太陽光パネルや高性能窓の導入
・気密・換気性能の確保

結果的に「補助金を受け取るために、補助金以上の支出が発生する」ことも珍しくありません。制度の活用は慎重に判断する必要があります。

▼リノベーションの補助金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

【2025年最新版】リノベーション補助金・減税制度まとめ｜対象条件・金額・申請方法・注意点を完全ガイド
▶https://studio-tabi.jp/renovation-subsidy-guide/

まとめ｜見積もりで「抜けやすい項目」について

見積もりに「含まれていない項目」は、着工後の追加費用として家づくりに影響を及ぼします。安心して進めるためには、事前にどこまでが見積もり範囲なのかを明確にし、疑問点は設計者・工務店と丁寧に確認しておくことが大切です。

予算オーバーが起こりやすい2つのタイミングについて

注文住宅やリノベーションにおいて、予算オーバーは多くの施主が直面する課題のひとつです。特に注意が必要なのが、次の2つの局面です。

1. プラン確定後の「見積もり提示」時点

打ち合わせを重ね、理想を詰め込んだプランが完成したあと。いよいよ工務店や施工会社から正式な見積もりが提示される段階です。

このタイミングでよくあるのが、「思った以上に金額が高く、数百万円単位で予算を超えてしまった」というケース。

・設備や仕上げ、仕様のグレードを上げすぎていた
・想定よりも延床面積が広がっていた
・土地条件によって、基礎工事や造成費が膨らんでいた

このような理由から、減額調整が避けられなくなることもあります。
「何を残し、何を削るか」で悩みが深まり、満足度にも影響を及ぼす場面です。

2. 着工後の「予期せぬ追加工事」

もうひとつ予算を押し上げやすいのが、着工後、現場での想定外の発見です。

・壁の中に腐食が見つかった
・雨漏りの痕跡や白蟻被害が判明した
・構造補強が必要なほど老朽化していた

このような“壊して初めて分かる問題”は、どれだけ事前に検討していても完全には避けられません。対応には即時の判断と追加工事が必要となり、当然費用も発生します。

だからこそ、「余白のある予算設計」が鍵

予算オーバーを防ぐためには、あらかじめ“壊してみないと分からない前提”で計画を立てることが大切です。

・最初から全額を使い切る設計ではなく、「予備費」をしっかり確保する
・優先順位をつけておき、調整が必要になったときの“引き算”の判断基準を明確にしておく

これらを意識するだけで、後悔の少ない家づくりにつながります。

コストバランスの考え方｜「予算内で、どこにお金をかけるか」が設計の真価

家づくりやリノベーションにおいて、「予算内に収めること」はもちろん重要です。
しかし、単にコストを削ることだけが目的になってしまうと、空間としての質や快適性が大きく損なわれてしまいます。

本来、設計者が担うべき役割とは、
「限られた予算の中で、空間としての価値と意味をどう最大化するか」を考え抜くこと。
そのためには、費用配分の優先順位を丁寧に整理することが欠かせません。

設計的なお金の使い方とは？｜リノベーションの場合

リノベーションの場合、次の３点に着目して、費用配分の優先順位を丁寧に整理すると良いでしょう。

断熱性能にはしっかり投資する
快適さ・省エネ性・建物の寿命に直結する部分だからこそ、性能確保には妥協しない。

既製品では叶わない“意味のある部分”には造作で対応する
空間全体の美意識や使い勝手を左右する場面では、職人の技や設計意図を反映した造作を活用。

見た目だけでなく、耐久性やメンテナンス性も加味する
一時的な美しさではなく、10年・20年先の暮らしやすさまで見据えた素材選びや仕様設計。

「どこにコストをかけ、どこを調整するか」を的確に見極めること。
そのアドバイスができることこそ、設計者が果たすべき“設計の本質”であり、住まい手にとっての“信頼できるパートナー”の証です。

▼こちらの記事も参考にしてください。

【完全ガイド】リノベーション費用の内訳と予算配分の戦略‐“後悔しない・失敗しない”ための判断基準とは？
▶https://studio-tabi.jp/renovation-cost-priority/

住宅ローンと資金計画の“落とし穴”｜一体型ローンが通らない現実も

ここからは、リノベーションの場合の「住宅ローン・資金計画」について解説します。

多くの方が、中古住宅購入＋リノベーションを前提に資金計画を立てる際、「ローンを使えば大丈夫」と考えているのではないでしょうか？

しかし、実際には新築よりもローンの仕組みが複雑で、特に以下のような場面で行き詰まってしまうことが多くあります。

・一体型ローンが使えない銀行が多い
・設計が確定しないと融資手続きに進めない
・補助金や制度を使う条件にひっかかる
・融資タイミングと物件引き渡しがズレてしまう

そこでここからは、「どのようにローンで詰まるのか」「それを防ぐために設計が果たす役割は何か」について解説します。

中古住宅＋リノベーションに使えるローンの種類｜選べる3つのパターンと注意点

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、資金計画が成功のカギを握ります。
特に「どのローンを選ぶか」は、予算管理やスケジュールに大きな影響を与えるポイントです。

次の表に、主なローンの選択肢として考えられる3つのパターンと、それぞれの特徴・リスクをまとめました。

理想は一体型ローンですが、実際には取り扱いに消極的な金融機関が多いのが現状です。

設計が未確定＝融資が進まない、という“構造的な詰まり”

住宅ローンを申請する際、金融機関は「資金使途の内訳」を明確に求めてきます。
そこで、以下のような情報が揃っていなければ、本申請に進むことができません。

・どのような設計内容か
・工事費はいくらかかるのか
・いつ着工する予定か

ところが、多くの方は「まず物件を購入し、その後で設計を考えよう」と捉えているため、ローン申請のタイミングと設計確定のタイミングがかみ合わず、進行が止まってしまうという状況に陥りがちです。

この“構造的な詰まり”を回避するには、物件選びと設計計画を同時並行で進める体制が不可欠になります。

ローン審査で落ちるリスク｜築年数・構造・設計体制によって左右される

中古住宅＋リノベーションでローン審査を受ける際、以下のような条件があると不利になる場合があることにも注意しましょう。

・築年数が古すぎる（例：木造で50年以上）
・再建築不可・接道なし・傾き・越境などの構造的リスク
・売買価格と資産評価額が大きく乖離している物件
・設計がフリーランスや経験の浅い体制で進められている

また一部の金融機関では、リノベーション費用を含めた見積書に「建築士の署名入り」が必須とされることもあり、
設計者の存在そのものが、融資の可否を左右する要素となるケースも増えています。

補助金・制度の“使えると思っていたら使えない”問題

ZEH補助金や長期優良住宅リノベによる減税など、住宅関連の制度は数多く存在します。
しかし、以下のような理由で途中から対象外であることが判明するケースも少なくありません。

・工事の規模が制度の条件に満たない
・対象期間をすでに過ぎていた
・登録業者でないため申請資格がない
・設計が技術基準に適合していない

こうした状況で計画を見直すことになれば、補助金を得るつもりだった分以上の出費が発生する可能性もあります。

そのため、制度を活用する際は「補助金ありき」で進めるのではなく、制度を“使えたらラッキー”というスタンスで冷静に計画を立てることが重要です。

設計者が関与することで、資金計画が“現実にフィット”してくる

ここでも重要になるのが、「設計と資金を切り離さないこと」です。

・ローン申請に必要な図面・見積書の作成
・一体型ローンの段取りや申請サポート
・補助金制度の適用可否の事前チェック
・工事スケジュールと支払いタイミングの調整

こうした要素を一括して整えられることこそ、設計者が果たせる本質的な役割です。
資金の流れと設計内容が連動することで、計画全体が現実に即したものになっていきます。

▼住宅ローンについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローンとつなぎ融資の仕組み｜注文住宅の資金調達術と失敗しない支払い設計
▶https://studio-tabi.jp/start_loan/

▼こちらの記事も参考になります。

注文住宅の費用完全ガイド｜資金計画・内訳・ローン・自己資金まで－家づくりの”お金の話”を一級建築士が徹底解説
▶https://studio-tabi.jp/home-cost-guide/

リノベーションの契約・工事・竣工後の注意点

ここから、リノベーションの契約・工事・竣工後の注意点について解説します。

中古住宅＋リノベーションは、設計が固まり見積もりが出た段階で「ようやく一息」と思いたくなります。
しかし、実際にトラブルや想定外が起きやすいのはこの後、「契約から工事、そして住み始めの時期」です。

そこでここからは、「契約」「現場」「完成後」の3フェーズに分けて、ありがちな落とし穴と回避のためのチェックポイントを整理します。

リノベーションの契約時に確認すべきこと｜工事請負契約と設計監理契約は別物

リノベーション工事を発注する際は、まず施工会社との「工事請負契約」を結ぶ必要があります。
このとき、以下の項目は必ず確認しておきましょう。

・契約金額（変更見積も含む）と支払いスケジュール
・着工日・竣工予定日の明記
・瑕疵担保責任の範囲（例：水漏れ・断熱不良など）
・建築確認申請の要否と、手続きの責任者の明示

また、設計事務所に依頼する場合、「設計契約」と「工事監理契約」は別契約であることも重要なポイントです。
監理契約を結んでいない場合、現場での判断や責任の所在が曖昧になり、トラブルにつながる可能性があります。

▼こちらの記事も参考になります。

【注文住宅の「契約」完全ガイド】契約の流れ、費用、注意点、設計契約と工事請負契約の違い－失敗しないために徹底解説
▶https://studio-tabi.jp/home-contract-flow/

「建築確認申請が必要になるリノベ」とは？｜制度上の注意点

一般的なリノベーションでは、建築確認申請が不要なケースがほとんどです。
しかし、以下の条件に該当する場合は申請が必要となり、設計体制や費用が大きく変わるため注意が必要です。

▼建築確認が必要となる主な条件
・床面積の増加（増築を伴う場合）
・構造耐力に関わる改変（例：耐力壁の撤去、梁の補強、吹き抜けの新設など）
・建物用途の変更（例：住宅 → 店舗 など）
・防火・準防火地域で一定規模以上の改修を行う場合

これらに該当する場合、法規対応・構造計算・建築士の資格要件が追加で求められ、その結果として、設計費用や工期が増加する可能性があることを、事前に理解しておく必要があります。

着工後に発覚する“想定外の問題”とは？

リノベーションでは、解体してみないと分からない問題が多く存在します。
特に築年数の古い物件では、図面が残っていないケースも多く、事前の調査だけでは把握しきれない点もあります。

こうしたリスクに備えるためにも、予備費の確保とスケジュールに“余白”を持たせた計画が欠かせません。

「住みながらリノベ」は本当にできるのか？

「住みながら工事を進めたい」という要望はよくありますが、現場の実務としては非推奨です。
その理由は、以下のような現実的な問題が避けられないためです。

・大量のホコリ・騒音・粉塵の発生
・トイレや浴室などの工事期間中、日常生活が不可能になるタイミングがある
・工事を分割することで、コスト増・工期延長につながる
・施主・施工業者の双方にとってストレスが増大する

どうしても住みながら進めたい場合は、工期を分割する「段階施工」や、一時的な仮設住居の確保を前提に、慎重に計画を立てる必要があります。

引き渡し後の“見えない不具合”を防ぐには？

完成直後は問題がなく見えても、住み始めてから気づく不具合は少なくありません。
特に以下のようなケースが代表的です。

・冬が寒すぎる（断熱・気密の不足）
・音が響く（床や壁の仕様が不十分）
・水まわりのニオイや逆流（配管の不備）
・壁紙の浮き・扉の建付け不良（施工精度の問題）

こうしたトラブルを防ぐために必要なのは、以下の3つのポイントです。

・施工中に第三者（設計者）が現場をチェックする＝「工事監理」
・引き渡し前の完了検査と、必要に応じた補修対応
・アフター保証やメンテナンス体制の確認

なかでも、設計・監理を担う建築士の存在は、こうした見えない問題への“防波堤”となる重要な役割を果たします。

▼こちらの記事もおすすめです。

設計事務所・建築家の特徴、メリット・デメリットなどを徹底解説！
▶https://studio-tabi.jp/architect_feature/

中古＋リノベでよくある“判断ミス”7選と回避策

ここからは、中古住宅購入＋リノベーションでよくある判断ミスと回避策について解説します。

「こんなはずじゃなかった…」
中古住宅＋リノベーションを選んだ方の中には、そう振り返る人も少なくありません。

ただし、その多くは専門知識や情報があれば“回避できた”失敗でもあります。
そこでここからは、実務でよく見かける7つの典型的な判断ミスを具体的に紹介し、それを避けるための設計的アプローチを整理します。

失敗①｜価格の安さに飛びついてしまう

事例
築50年・800万円の戸建てを、掘り出し物だと思い即決。
しかし解体してみると、柱や梁がすべて腐食しており、補強費用が想定以上に膨らみ、結果的に新築より高額に。

回避策
「なぜ安いのか」という理由を、構造・インフラ・法規面まで含めて設計者と一緒に確認すること。
不動産価格には、必ず“背景”があります。それを見抜けるかどうかが、初期の分かれ道です。

▼こちらの記事もおすすめです。

「リノベーション＝お得」は本当？価格高騰と費用の現実｜リノベの落とし穴と予算の真実－建築家が徹底解説
▶https://studio-tabi.jp/renovation-cost-guide/

失敗②｜設計前に現況調査をせず契約

事例
購入後に設計を依頼したところ、既存図面がなく、水回りの移動が構造上できないと判明。
当初想定していた理想の間取りが実現できず、設計からのやり直しに。

回避策
物件購入前に、設計者による現地調査（目視・図面照合・寸法確認）を必ず実施。
「暮らしのイメージが叶えられる物件かどうか」は、設計者の視点でしか見抜けません。

失敗③｜“自由設計”という言葉を鵜呑みにする

事例
「フルリノベなら、自由に間取り変更できる」と思っていたが、壁式構造だったため大きな変更は不可。
思い描いていたプランとのギャップが大きく、後悔に。

回避策
構造の制約を正確に説明し、「できること・できないこと」を明確に伝えてくれる設計者を選ぶこと。
設計の自由度は、建物の構造によって大きく左右されます。

▼こちらの記事もおすすめです。

建築家とつくる「完全自由設計」の注文住宅｜制約を活かす家づくりの工夫－設計事務所が導く“自由へのプロセス”
▶https://studio-tabi.jp/free-home-design/

失敗④｜ローンや補助金に期待しすぎる

事例
フラット35の利用を前提に資金計画を立てていたが、築年数の関係で適用外。
さらに、省エネ補助金も基準を満たせず、計画が大幅に崩れることに。

回避策
制度や融資はあくまで「使えたらラッキー」くらいの感覚で計画する。
補助金やローンの要件確認は、できるだけ早い段階で専門家に相談するのが安全です。

失敗⑤｜工期と仮住まいの想定が甘い

事例
「工期は2ヶ月くらい」と言われていたが、実際は4ヶ月以上に延びてしまい、仮住まい費用や引越し費用で追加60万円以上の出費に。

回避策
リノベーションでは、工期が延びることを前提にしたスケジュール設計が必要です。
また、仮住まいや家具保管費などの付帯コストも、初期段階から予算に組み込んでおくことが重要です。

失敗⑥｜デザインを優先しすぎて性能を軽視

事例
デザイン性を重視するあまり、断熱補強や窓の性能を最低限に。
冬になってから「寒くてつらい」と実感し、快適性を犠牲にしたことを後悔。

回避策
設計段階で、温熱環境・耐震・構造といった“暮らしの土台”が確保されているかをしっかり確認すること。
空間の快適性は、見た目ではなく“性能”が支えています。

失敗⑦｜設計者を通さず、施工会社に直接依頼する

事例
「設計料がもったいない」と考え、施工会社に直接依頼。
当初は安く見えたが、途中で仕様変更が連続し、最終的にコスト超過＋仕上がりにも不満が残る結果に。

回避策
設計者は、施主の要望・予算・性能・法規を整理し、現場に正確に伝える“翻訳者”です。
設計・監理がない＝誰もあなたの代わりにチェックしてくれないということを理解しておく必要があります。

▼こちらの記事もおすすめです。

【注文住宅】最もコストパフォーマンスに優れるのは”建築家”？｜設計料と費用の真実
▶https://studio-tabi.jp/architect_cost/

まとめ：失敗は「判断ミス」ではなく、“構造的に起こる必然”

中古住宅＋リノベーションが難しいのは、自己判断では見抜けない構造や制度の壁が多く存在するからです。
これは、「勘の良さ」や「下調べの量」では乗り越えられない領域。

だからこそ、成功のために本当に必要なのは、最初から設計者と二人三脚で進める体制をつくること。

それが、数々のリスクを事前に潰していくための、最も確実な方法です。

Q&A｜中古住宅＋リノベーションに関するよくある質問

中古住宅＋リノベーションを考える人の多くが、最初は「何が分からないのか分からない」状態からスタートします。
そこで私たちは、これまでの相談実績の中で特に多く寄せられた質問・不安・誤解をもとに、事前に知っておくべき情報をQ&A形式で整理しました。

リスクを減らし、後悔のない選択をするための“補助線”として、ぜひご活用ください。

Q1. 中古物件は築何年までならリノベーション可能ですか？

A.
築年数だけで可否は決まりませんが、1981年6月以降の「新耐震基準」以降が一つの目安になります。
ただし、築古でも耐震補強や断熱改修を加えれば活用可能なケースも多く、重要なのは“劣化状態”と“法規制”の確認です。
設計者による現地調査を経て、再生の可能性を見極めることが大切です。

▼こちらの記事もおすすめです。

【建て替え・新築 vs リノベーション】どちらが正解？判断基準・費用・寿命・価値の比較｜見極めチェックリスト付
▶https://studio-tabi.jp/build-renovation-compare/

Q2. リノベ費用の相場はどれくらい？本体価格だけ見ればいいの？

A.
部分リノベで500〜1000万円、スケルトンリノベで1000〜2500万円程度が目安ですが、これは本体工事費のみのケースが多いです。
実際は、設計料・仮住まい・引越し・家具・制度対応費などが加わり、総額で1.3〜1.5倍になるケースも多いので注意が必要です。

Q3. 不動産会社だけで物件を探すのは危険ですか？

A.
不動産会社は売買のプロですが、「その物件で希望のリノベが実現できるか」を判断するのは業務外です。
構造や法規の制限、インフラや補助金適合性などは建築的な視点が必要であり、設計者の“内覧同行”や事前相談は必須といえます。

Q4. 住みながらのリノベーションはできますか？

A.
部分リノベで工区を分ければ可能な場合もありますが、音・粉塵・水回り停止などのストレスが大きく、基本的には非推奨です。
仮住まいや段階施工を検討するほうが、結果的に工事もスムーズに進み、ストレスも少なくなります。

Q5. 設計事務所に相談するのは、いつのタイミングがベストですか？

A.
ベストは「物件を探し始める前」です。
設計者が初期から関与することで、物件選びの失敗やローンの詰まり、設計不可の物件購入を防ぐことができます。
多くの人が「買ってから相談」と考えがちですが、“先に設計者”が正解です。

▼こちらの記事もおすすめです。

【完全ガイド】建築家・設計事務所との家づくりの流れ｜相談〜契約・見積・工事・完成後のアフターまで
▶https://studio-tabi.jp/architect_flow/

まとめ｜中古住宅＋リノベーションの“成功”は、見えない構造をどう整えるかで決まる

中古住宅を購入して、自分らしい空間にリノベーションする。
一見すると、とても自由で合理的な家づくりに思えるかもしれません。
しかし実際は、「購入」と「設計」が別のフェーズとして切り離されてしまいがちで、それが多くの“見えないリスク”を生んでいます。

物件の構造、法規、性能、予算、制度、スケジュールなど。
それらはすべて複雑に絡み合っており、正しい順序と設計的判断がなければ、どこかで“行き詰まる”構造になっていることが多いのがリノベーションです。

「安く済ませる」より、「納得して住み続けられる」を基準に

中古リノベは、新築以上に柔軟で奥深い選択肢です。
けれど同時に、「整える設計」がなければ、自由度の高さが逆に不安や後悔を生みやすいのも事実です。

・本当にリノベできる物件か？
・工事費以外にどんな費用がかかるか？
・制度やローンはどこで詰まるか？
・“住みながらの快適さ”を本当に実現できるか？

そのすべてに対して、構造的・制度的な視点から“全体を整える”ことが、建築家の仕事です。
価格の比較や工事規模の大小ではなく、「なぜこの選択なのか」が腑に落ちる設計こそが、失敗や後悔のない、満足度の高い家づくりにつながります。

設計事務所にできること｜私たちは「整える家づくり」で支えます

私たち建築家は、「理想の空間を描く」だけではなく、
中古住宅のポテンシャルを最大限に活かすために、“構造・法規・性能・制度・コスト”のすべてを横断する設計を行っています。

・物件選びの段階から関わる「設計者同行」
・リノベ向きかどうかを見極める「構造的判断」
・設計とローン・補助金・確認申請の整合をとる「制度設計」
・快適性とコストの最適解を探る「意味のある設計」

中古＋リノベという選択肢には、「整える設計力」が欠かせません。

中古住宅＋リノベの検討で迷っている方へ

「この物件ってリノベできるの？」
「どのくらい費用がかかる？」
「補助金やローンの仕組みが複雑で不安…」

そんな疑問をお持ちの方こそ、まずは設計者に相談することから始めてください。
購入前の段階であればあるほど、無駄なコストや判断ミスを避けることができます。

私たちの仕事は、「何を選ぶか」ではなく、「どう整えるか」
それが、設計事務所としてお手伝いできる最大の価値です。

▼私たちの【設計実例】は、以下からご覧いただけます。

HP：https://studio-tabi.jp/

資料請求・イベント：https://studio-tabi.jp/project/event/

YouTube：https://studio-tabi.jp/project/youtube/

Instagram：https://www.instagram.com/tawks.tabi/

参考資料・公的機関リンク一覧（リノベーション関連）

国土交通省 住宅局住宅生産課｜一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
既存住宅の住宅性能表示制度ガイド
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001594050.pdf

国土交通省｜土地・建設産業局、住宅局
既存住宅流通市場の活性化
https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/hyouka/content/001313273.pdf

国土交通省
令和7年度長期優良住宅化リフォーム推進事業
https://r07.choki-reform.mlit.go.jp/

一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
https://www.j-reform.com/

住宅金融支援機構｜フラット35リノベ
https://www.flat35.com/loan/reno/index.html

国税庁
マイホームを増改築等したとき｜住宅特定改修特別税額控除など
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

国税庁
No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm