土地情報などで、「用途地域」という単語を目にするかもしれません。
実は、この「用途地域」について詳しく知ると、その地域に建築可能な建物の種類や、そのエリアがどのように発展していくのか、その展望を知ることが出来ることはご存知でしょうか？
そこで、今回は「用途地域」についてのチェックポイントを詳しく説明します。
・全部で１３種類ある用途地域、種類ごとの特徴や制限。
・その内、どの種類に該当するのか、その調べ方。
上記の内容などを解説していきますので、ぜひ参考にして下さい。
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用途地域とは？
都市計画では、そのエリアをどのように発展させていくかを誘導するために各都市・地域ごとに「用途地域」を定め、生活環境の保全や利便性の向上を計画しています。
用途地域は、大枠として、次の３つに分類されます。
１．住居系
※住宅がメイン。全８種が該当。
２．商業系
※商業施設がメイン。全２種が該当。
３．工業系
※工場がメイン。全３種が該当。
そして、用途地域ごとに建築可能な建物の種類・用途の制限が定められています。
表：用途地域
用途地域の分類を下記の表にまとめました。
| 種別 | 用途地域 |
| 住居系 | 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 第１種中高層専用地域 第２種中高層専用地域 第１種住居地域 第２種住居地域 準住居地域 田園住居地域 |
| 商業系 | 近隣商業地域 商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域 工業地域 工業専用地域 |
住居系の各用途地域：特徴と制限
それでは、住居系の各用途地域、その特徴と制限をご説明していきます。
第一種低層住居専用地域
■特徴
第一種低層住居専用地域は、閑静な住環境を目指している地域・都市です。
広い庭があるような宅地を希望する方、車を利用する生活を希望する方におすすめです。
■制限
〈建築可能〉
→高さ10mあるいは12mの低層住宅（マンション・アパートを含む）。
→50平米以下の診療所、理髪店などの小型の店舗。
→小中学校
〈建築不可〉
→一般的なコンビニなどの商業施設。
※一般的なコンビニは50平米を超えてしまいます。
→不特定多数の人が集まる商業施設。
第二種低層住居専用地域
■特徴
第二種低層住居専用地域は「閑静な住環境」と「小さな店舗があるなどの利便性」の両立を目指したエリアです。
■制限
〈建築可能〉
→高さ10mあるいは12mの低層住宅（マンション・アパートを含む）。
→150平米以下の店舗、コンビニ・飲食店など
第一種中高層住居専用地域
■特徴
第一種中高層住居専用地域は、建物の高さ制限が緩くなります。
3階建て以上の住宅も建てられるようになり、分譲マンションの戸数も増えます。
マンション居住を希望し、生活の利便性・落ち着いた住環境を重視したい方におすすめの地域・都市です。
■制限
〈建築可能〉
→中高層の一戸建て・マンション
→500平米以下かつ２階建て以下の中規模の店舗。
→幼稚園・小学校・高校・中学校・大学などの教育施設
→病院
→図書館
→神社・お寺
第二種中高層住居専用地域
■特徴
第二種中高層住居専用地域は、中規模の商業施設が建築可能なため、買い物などの面で、より便利になります。
働く場所も充実しており、生活の利便性を求める人におすすめの地域・都市です。
■制限
〈建築可能〉
→中高層の一戸建て・マンション
→２階建、1,500平方メートルまでの店舗・事務所
第一種住居地域
■特徴
第一種住居地域は、居住環境を保全しつつ、商業地としても発展することを目指している地域です。
商業施設も多く集まり、賑やかなエリアになります。
駅が近い場合も多く、静けさよりも利便性を求める方におすすめで、夜道も明るいので、一人暮らしの女性も安心できると思います。
■制限
〈建築可能〉
→一戸建て・マンション
→3,000平方メートルまでの店舗・事務所・ホテル
第二種住居地域
■特徴
第二種住居地域は、第一種住居地域よりも規制が緩く、住宅地ではあるものの、商業地・繁華街としての印象が強くなります。娯楽施設も多くなり、若い、独身や二人暮らしの方が多く住むエリアです。
■制限
〈建築可能〉
→一戸建て・マンション
→10,000平方メートル以下までの店舗・事務所・ホテル・ボーリング場・スケート場・カラオケ店・パチンコ店。
準住居地域
■特徴
住宅地・商業地・小規模な工業地、３つの側面を兼ね備えています。
そのため、多くの用途の建物が混在します。
また、国道、県道、高速道路などが近く、車での交通の利便性が高いケースが多い地域です。
■制限
〈建築可能〉
→一戸建て・マンション
→10,000平方メートル以下までの店舗・事務所・ホテル・ボーリング場・スケート場・カラオケ店・パチンコ店。
→車庫・倉庫
→150平米以下の整備場付きの自動車修理工場
→客席部分200m2未満の劇場や映画館
田園住居地域
■特徴
田園住居地域は、農地と住宅地の共存を目指している地域です。
市街地ではなく、長閑な田園に住みたいという人におすすめの地域です。
また、農業を営みたい、楽しみたいという人にも向いています。
■制限
〈建築可能〉
→住宅
→幼稚園・小学校・中学校・高校などの教育施設
→2階建て以下の農家レストラン・農産物直売所
→図書館
→病院
→神社・寺院
商業系の各用途地域：特徴と制限
商業系の用途地域には２種類あります。その特徴と制限をご説明していきます。
どちらも、商業施設のみならず、住宅の建築も可能で居住可能な地域です。
商業系の用途地域では建物の高さ・容積率の制限が緩く、高層マンションが林立することもあります。
近隣商業地域
■特徴
近隣商業地域は、準住居地域の制限をより緩和した地域です。工業系色も強く、働く場所も豊富です。
生活に必要な商業施設には困りません。
高層マンションも多いので、タワーマンションでの居住を希望する方や、このエリアに勤める人におすすめの地域です。
ただし、人口密度は高く、交通量も多いため、騒々しくなります。
生活の利便性を優先し、昼間は自宅には不在にすることが多い方におすすめです。
■制限
〈建築可能〉
→店舗や事務所、映画館などの商業施設。床面積に制限なし。
→150平米以下の安全性が認められる工場
→300平米以下の修理工場がある自動車整備工場
商業地域
■特徴
商業地域は、近隣商業地域よりもさらに規制が緩くなります。
そのため、大規模なビル、娯楽施設、百貨店などが集中し、人口密度が非常に高い繁華街の形成を目指した用途地域です。
超高層マンションなども建ち、居住地としても人気が高いエリアです。
■制限
〈建築可能〉
→超高層マンション
→店舗や事務所、映画館などの商業施設。床面積に制限なし。
→高層オフィスビル
→150平米以下の安全性が認められる工場
→300平米以下の修理工場がある自動車整備工場
→風俗施設
工業系の各用途地域：特徴と制限
工業系の用途地域には３種類あります。その特徴と制限をご説明していきます。
中には、住居の建築を規制している用途地域もありますので、注意して下さい。
準工業地域
■特徴
準工業地域は、軽工業の工場やサービス施設などを誘導するためのエリアです。
規制が緩く、住居・商業・工業、あらゆるジャンルの建物が混在します。
これらは、工場で働く人を期待した店舗や教育施設です。
工場が騒がしいケースもありますが、工場に勤めている方以外も居住することは出来ます。
■制限
〈建築可能〉
→下記を除く全ての用途の建物
〈建築不可〉
→危険物・多量の火薬や石油を取り扱う工場
工業地域
■特徴
工業地域は、工業の発展を誘導する地域です。
■制限
〈建築可能〉
→危険物・多量の火薬や石油を取り扱う工場
〈建築不可〉
→ホテル
→映画館
→小学校・中学校などの教育施設
工業専用地域
■特徴
工業専用地域は、工業の発展を第一優先とする地域です。
住宅は建てられません。
■制限
〈建築可能〉
→大規模工場施設
→港湾施設
〈建築不可〉
→住宅
用途地域の調べ方
用途地域の調べ方は、４つあります。
１．自治体の窓口で聞く。
１つ目の方法は、「自治体の窓口で聞く」です。都市計画課が応えてくれるケースが多いです。
自治体がホームページで公開しているケースもあります。
その場合には、手軽に、インターネットで調べることもできます。
２．国土交通省の国土数値情報から調べる。
２つ目の方法は、「国土交通省の国土数値情報から調べる」です。
「国土数値情報＋用途地域データ」とインターネットで検索すると良いでしょう。
３．用途地域マップで調べる。
３つ目の方法は、「用途地域マップで調べる」です。
「用途地域マップ」とインターネットで検索すると良いでしょう。
用途地域マップでは、全国、各市区町村の用途地域を閲覧可能です。
ただし、用途地域マップの情報は最新とは限りませんので、他の方法でも確認しておきましょう。
４．住宅会社や不動産会社に聞く。
４つ目の方法は、「住宅会社や不動産会社に聞く」です。
すでに相談している住宅会社や不動産会社があれば、尋ねてみましょう。
まとめ
地域ごとの建築可能な建物の種類だけでなく、エリアごとの将来的な展望をご理解頂けたと思います。
本記事が、用途地域を正しく、詳しく知る助力となり、土地探しなどの手助けになれば幸いです。
私たちの設計事務所では、ご相談・間取りなどの提案は無料です。もちろん、土地探しからのご相談も歓迎です。
施工をしない・建築家の家づくりは、工務店・ハウスメーカーなどとは大きく違います。
少しでも家づくりにこだわりたい気持ちがあり、建売などではなく注文住宅を採用されるのであれば、まずは建築家に相談してみること、それから色々と考えるのがおすすめです。
その際、私たちのような、機能・デザイン・コストなど全方位でバランスの良い住まいを目指す建築家であれば、より相談できることは多いことでしょう。
建築家の仕事に距離は関係ありません。私も全国から依頼を承っております。
遠方の方でも距離を気にせずに、建築のことであれば何でもお気軽にお問い合わせ頂けると幸いです。
最後に。
住宅設計は、人生のデザイン。
住まいは、生涯の大半を過ごすであろう空間です。
皆様が妥協・後悔・失敗することなく、豊かな暮らしを送れますように。
夢の実現を全力でサポートする、良きパートナー・建築会社が見つかることを願っています。
設計事務所 Tabiでは、家づくりに必要な情報や予備知識をブログにまとめ発信しています。
ぜひ、参考にしてみて下さい！
土地に関する絶対に把握しておいて頂きたい内容はこちら↓のリンク・記事にまとめています。ぜひ、こちらの記事も合わせて、参考にしてみてくださいね！
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