土地情報の中などで「建ぺい率」や「容積率」が何パーセントといった表記を目にしたことはないでしょうか？
実は、法規制などにより、敷地の大きさに対して、建築できる建物の大きさには制限があります。
その代表的なものが「建蔽率／建ぺい率」「容積率」です。
この２つの規制を知らずに土地を購入してしまうと、予定通りに建物が建てられず、後で問題になることも！
そこで今回は、「建蔽率／建ぺい率」「容積率」とは何なのか？
基礎知識や計算方法、緩和条件などをまとめて、解説していきます。
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「建蔽率／建ぺい率」とは？
まずは、建蔽率を算出する数式からご紹介します。
建蔽率(％) ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × １００
つまり、「建蔽率／建ぺい率」とは、「敷地面積」に対する、「建築面積」（≒水平投影面積：真上から見た建物の面積）の割合です。
「蔽」という字には、「おおう」という意味があります。
「建物が敷地をどのくらいおおっているのか」を表す値と捉えると覚えやすいかもしれませんね。
建蔽率は、その土地を含めた辺り一帯を整備する法律です。
建蔽率が高すぎると、建物が密集した街になります。
建物が密集すれば、風通しなどの住環境は悪化し、火災などの面でも、好ましくありません。
そのため、建蔽率の制限を設けることで、ある程度のゆとりを設け、街全体の性能を向上させているのです。
「容積率」とは？
容積率を算出する数式は次の式です。
容積率(％) ＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × １００
つまり、「容積率」とは、「敷地面積」に対する「建物の延床面積」の割合です。
容積率によって、何階の建物を建てることができるのかが決まります。
用途地域による「建蔽率／建ぺい率」「容積率」の制限
「建ぺい率」と「容積率」は、用途地域ごとにその比率の上限が決められています。
「用途地域」とは、生活環境の保全や業務の利便性のため、都市計画によって、それぞれの都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分したものです。
住居系８種類、商業系２種類、工業系３種類の計１３種類の用途地域があり、用途地域ごとに建築可能な建物の種類・用途の制限が定められています。
用途地域ついての詳しい記事は、こちら↓のリンクの記事で詳しく説明しています。
【用途地域とは？調べ方と全１３種類の特徴や制限、チェックポイントを解説します！】
表：用途地域ごとの制限
具体的な用途地域による「建ぺい率」「容積率」の制限は次の表の通りです。
| 用途地域 | 建蔽率（％） | 容積率（％） |
| 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 50・60・80・100・150・200 |
| 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 100・150・200 300・400・500 |
| 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 | 50・60・80 | 100・150・200 300・400・500 |
近隣商業地域 | 60・80 | 100・150・200 300・400・500 |
商業地域 | 80 | 200・300・400・500・600 700・800・900・1000 1100・1200・1300 |
準工業地域 | 50・60・80 | 100・150・200・300 400・500 |
| 工業地域 | 50・60 | 100・150・200・300・400 |
| 工業専用地域 | 30・40・50・60 | 100・150・200・300・400 |
建ぺい率の緩和
下記の２つの条件に該当する場合は、建蔽率の制限が＋１０％緩和されます。
どちらも満たす場合は、合算して＋２０％緩和されます。
１．敷地が角地の要件を満たす場合。
※ただし、前面道路の幅員・道路の角度・道路に接する長さなどの条件が揃う必要があります。
２．敷地が防火地域などに該当し、建物が耐火建物などの要件を満たす場合。
※防火地域の敷地に、耐火建築物などの諸条件を満たす建物を計画する場合。
※準防火地の敷地に、耐火建築物あるいは準耐火建築物などの諸条件を満たす建物を計画する場合。
容積率の緩和
下記の諸室は、諸条件を満たせば、容積率を計算する際、算入不要です。
１．吹き抜け
２．ロフト／床下収納
各階床面積の１／２以内、かつ、天井高さが１，４００ｍｍ以下であれば算入不要。
※恣意的に計画されたものである場合は算入を指摘されることがあります。
３．車庫／ガレージ
全体の床面積１／５以内であれば算入不要。
４．地下室
※全体の延床面積１／３以内であれば算入不要。
※地下室とは、その床が、地上の地盤面の高さよりも１．０ｍ低い部屋のことを指す。
５．バルコニー・ベランダ・庇
※外壁から突出した部分が１ｍ以内であれば算入不要。
６．出窓
※「床面から出窓の端まで30cm以上の高さがある」「外壁から50cm以上突出していない」「その１／２以上が窓であること」を満たせば算入不要。
道路幅と容積率
容積率は、都市計画で定められていますが、前面道路が12m未満の場合には、厳密には、そのまま適応されるわけではありません。
前面道路幅員制限の計算が必要です。その際の計算方法は、下記の通りです。
用途地域が住居系：前面道路の幅 × 0.4 × 100％ ＝ 容積率
用途地域がその他：前面道路の幅 × 0.6 × 100％ ＝ 容積率
この計算式で算出した容積率と、都市計画で定められた容積率の内、小さい数値が容積率の上限に定められます。
例えば、都市計画によって定められている容積率が２００％、住居系の用途地域、前面道路が４ｍの場合には、
４（ｍ）×０．４×１００％＝１６０％
当然、１６０％の方が、２００％よりも小さいですよね。
前面道路により、この土地の容積率の制限は１６０％となります。
まとめ
建蔽率や容積率の制限によって、街全体の景観や住環境は保全され、防災が計画されています。
このような法律を建築基準法の集団規定といいます。
建築基準法はどれも守らないと違法建築物となりますが、この集団規定は遵守しなければ周辺全体に悪影響を及ぼすため、厳しい罰則が発生するかもしれません。建ぺい率や容積率の詳しい内容、緩和条件を正しく理解しておくことで、不要なトラブルを未然に防ぐことが出来ます。
今回、調べてみたけれど、やっぱり分からない、あるいは、本当に合っているか不安、という方は、お早めに信頼できる住宅会社に相談するのもおすすめです。
私たちの設計事務所では、ご相談・間取りなどの提案は無料です。もちろん、土地探しからのご相談も歓迎です。
施工をしない・建築家の家づくりは、工務店・ハウスメーカーなどとは大きく違います。
少しでも家づくりにこだわりたい気持ちがあり、建売などではなく注文住宅を採用されるのであれば、まずは建築家に相談してみること、それから色々と考えるのがおすすめです。土地探しも同様です。
その際、私たちのような、機能・デザイン・コストなど全方位でバランスの良い住まいを目指す建築家であれば、より相談できることは多いことでしょう。
建築家の仕事に距離は関係ありません。私も全国から依頼を承っております。
遠方の方でも距離を気にせずに、建築のことであれば何でもお気軽にお問い合わせ頂けると幸いです。
最後に。
住宅設計は、人生のデザイン。
住まいは、生涯の大半を過ごすであろう空間です。
皆様が妥協・後悔・失敗することなく、豊かな暮らしを送れますように。
夢の実現を全力でサポートする、良きパートナー・建築会社が見つかりますように。
設計事務所 Tabiでは、家づくりに必要な情報や予備知識をブログにまとめ発信しています。
ぜひ、参考にしてみて下さい！
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