【完全ガイド】中古マンション購入＋リノベーションで後悔しない“手順と資金計画”｜物件選びの落とし穴を防ぐ7つのステップ

「中古マンションを買って、自分好みにリノベーションしたい」
そう考える方は年々増えています。

立地が良く、価格も手ごろ。さらに自分たちのライフスタイルに合わせて間取りや素材を選べる・・・
いまや、中古マンション＋リノベーションは“賢い選択肢”として広く認知されつつあります。

しかしその一方で、こうした声も少なくないようです。
・せっかく買ったのに「思ったほど間取りが変えられなかった」
・スケジュールが想像以上にタイトで、焦って決めてしまった
・資金計画を見誤って、やりたいリノベを諦めることに…

このような“後悔”の多くは、リノベーションの内容そのものではなく、「購入前の準備不足」や「順番の間違い」によって起きているものだといえます。

そこで本記事では、中古マンション購入＋リノベーションを検討する方に向けて、後悔を防ぎ、理想を実現するための“正しい手順”と“資金の考え方”を、7つのステップで丁寧に解説します。

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マンションリノベーションで“設計事務所”が選ばれる理由｜建築家が叶える空間デザイン・コストパフォーマンス・工事の安心感

マンションリノベーションで後悔しないための「7つのステップ」

中古マンション＋リノベを成功させるには、順序を間違えないことが何より大切です。
次の7つのステップに沿って、マンションリノベーションを進めることで、“想定外のトラブル”や“設計の後戻り”を防ぐことができます。

マンションリノベーション「7つのステップ」

１．設計相談は購入前におこなう
→ 買ってからでは手遅れ。先に設計者の目線を入れることで、選ぶべき物件が変わります。

２．構造や規約など、物件の制約を見抜く
→ 抜けない壁、動かせない配管、リノベ不可の管理規約──見た目だけでは判断できません。

３．物件費用とリノベ費用を一体で考える
→ 「物件に予算を使いすぎて、理想の内装が叶わない」はよくある落とし穴。

４．設計と工事スケジュールを想定する
→ 退去のタイミングや引っ越し時期にも直結。リノベには“時間がかかる”ことも前提に。

５．契約は“設計”と“工事”を分けて考える
→ ワンストップで一括契約するより、設計→見積→発注の流れで進める方が納得感が高まります。

６．着工前に管理組合・近隣対応を整える
→ トラブル防止の基本。工事が止まるとスケジュールもコストも狂います。

７．引き渡し後もアフター体制を確認する
→ リノベ後の住まいは“スタート”にすぎません。小さな不具合にも対応できる体制を。

この順番さえ間違えなければ、中古マンション＋リノベは「費用対効果の高い理想の住まい」を実現できる強力な手段になります。

ではまず最初に、なぜ“購入後に相談する”では遅すぎるのか？最も多い失敗例から見ていきましょう。

【STEP1】まず設計相談｜購入前に設計者に相談すべき理由－中古マンション＋リノベーションの手順

マンションリノベの最大の落とし穴は、「物件を買ってから設計者に相談する」という順番が実は、“非合理的”だということです。

一見すると、“順番としては自然”に思えるかもしれません。
しかし実際にはこの判断が、その後のリノベ全体に深刻な影響を与えます。

マンションリノベーションは、

【STEP1】まず設計相談｜購入前に設計者に相談する。

から始めましょう。

なぜ、マンション購入前の相談が必要なのか？

では、なぜ、設計相談からはじめるのが良いのでしょうか？

マンションには、戸建てと異なり以下のような“変更できない制約”が存在するからです。

・壊せない壁がある（壁式構造など）
・移動できない水回り（スラブ下配管など）
・管理規約による制限（床材・設備・工事時間など）
・上下階や共用部との干渉（排気ルートや音問題）

こうした条件は、物件ごとに異なり、内見や不動産資料だけでは判断できないケースがほとんどです。

購入前に見抜けなければ、「こんなはずじゃなかった」と、希望のプランそのものを諦めることになりかねません。

設計者が関わることで、マンション購入は、何が変わる？

では、設計者が関わると、何が変わるのでしょうか？

設計者が物件選びの段階から関与すると、その場で次のような判断ができます。

・壁は壊せる／壊せない？
・キッチンは移動できる／移動できない？
・規約上、希望の床材は使える／使えない？
・工事承認までに何か月かかる管理組合か？

つまり、「買ってもよい物件かどうか」を購入前に判断できるのです。

「設計の視点で選ぶ」と、マンションの探し方が変わる

設計相談を先に行えば、住まいの希望をベースに“実現可能な物件”だけを絞り込むことができます。

▼例
・「この間取り変更をしたい」と伝える
→ 実現可能な構造の物件だけを見る
・「無垢材を使いたい」と伝える
→ 防音規約をクリアできる物件に絞る
・「天井を高くしたい」と伝える
→ 二重天井の条件が合う物件に限定する

このような流れは、物件に合わせてプランを妥協する探し方とは真逆。
設計者の視点があるからこそ、理想と現実のギャップを埋めながら最短距離で選ぶことができるのです。

「設計者と一緒に物件を選ぶ」＝後悔しないための最初の鍵です。

次のステップでは、その視点を持ったうえで、実際に物件をチェックする際に見抜くべき、
「構造・規約・設備制約」のポイントを詳しく解説していきます。

【STEP2】物件選び｜構造・規約・配管など“見えない制約”を見抜く－中古マンション＋リノベーションの手順

１・設計者に相談しながら物件探しを進める
ここまでは大きな流れとして正しいステップです。

ただし、設計者が関与していたとしても、事前にチェックできない要素や、見落としやすい制約はまだ数多くあります。
マンションリノベーションにおいて失敗を防ぐには、この「見えない制約」に気づけるかどうかが鍵になります。

そこで、次のステップがこちら。

【STEP2】物件選び｜構造・規約・配管など“見えない制約”を見抜く

ここからは、物件の選び方について、詳しく解説していきます。

構造種別｜“壊せる壁”かどうかは構造によって決まる。

まずは、マンションがどのような構造になっているかを調べましょう。

マンションは、基本的に鉄筋コンクリート造であったとしても、主に以下の2種類があります。

どちらの構造形式かは、専門家でないと内見や図面だけでは判断が難しいため、設計者が構造形式を見極めることが重要です。
特に「壁を壊してLDKを広げたい」というような希望がある場合は、壁式構造の物件は避けましょう。

管理規約・管理組合｜素材や設備に“使えないルール”がある

次に確認したいのは、管理規約・管理組合です。

マンションには、必ず管理規約と管理細則が存在します。
これにより、以下のような制限がかかるケースも。

・フローリングNG → カーペットや防音等級が必須
・給湯器やエアコンの位置が制限される
・床暖房・追い焚き機能の導入に制限がある
・工事期間や時間、騒音レベルの制限

特に注意して欲しいのは、「内装には一切制限がない」と勘違いしてしまうこと。
共用部（玄関ドア・窓・バルコニー・配管など）への影響がある場合は、原状回復義務や施工NGが発生する場合もあります。

配管・スラブ・天井懐｜水回り移動や天井高に影響する“見えない構造”

続いて、チェックしたいのが、配管・スラブ・天井懐です。

水回りの移動や天井高を確保したい場合は、以下の項目を事前に確認してください。

・スラブ厚（床下に配管スペースがあるか）
・配管の経路（横引きが可能か、縦管がどこにあるか）
・二重床・二重天井の構成（断熱・配線・天井高に影響）

このあたりは簡単な図面には描かれていないことが多いため、可能であれば「設計図書」や「建築確認済証の副本」「竣工時のパンフレット」などを見せてもらうとベターです。

図面がない場合のリスク

築年数が古い物件の場合、「図面が残っていない」「配管ルートが不明」というケースもあります。
この場合、壁内や床下の構成が想定と異なる可能性があるため、設計や施工の段階でトラブルになることも。

もちろん図面がない＝NGではありませんが、追加調査やプラン変更のリスクが高まることは念頭に置く必要があります。

▼こちらの記事も参考にしてください。

【必読】マンションリノベーション・失敗しない物件選びのチェックリスト｜後悔しない判断基準・確認必須のポイント一覧

【STEP3】資金計画｜購入＋リノベをセットで考えるローン設計－中古マンション＋リノベーションの手順

物件を選ぶとき、どうしても先に気になるのが「価格」ではないでしょうか？

中古マンション＋リノベーションでは、「物件価格＋工事費＋諸費用」をまとめて資金計画に組み込むことが大前提です。

順番を間違えると、「この物件は買えたけど、リノベする余裕がなかった…」という後悔につながります。

そこで、物件選びの次のステップは、こちら。

【STEP3】資金計画｜購入＋リノベをセットで考えるローン設計

ここからは、資金計画について解説していきます。

「物件費用」と「リノベ費用」は一体で考える

まず、大切にしたいのが「物件費用」と「リノベーション費用」は一体で考える、という点です。

しかしながら、リノベーションの予算配分で最もありがちな失敗が、
「物件価格を最大限まで上げてしまい、リノベに回す余力がなくなる」というケース。

たとえば、以下のようなパターンです。

予算：4,000万円
→ 物件価格：3,700万円で購入
→ 諸費用（仲介・登記・税）：200万円
→ リノベに使える費用：100万円だけ…

これでは、リノベの自由度は限られ、理想とかけ離れた仕上がりになってしまいます。

物件購入の際は、必ず「リノベーション費用」についても整理しておきましょう。　

フルローンで一体化できるか？が鍵

ローンについても整理しておきましょう。

住宅ローンには、以下のような選択肢があります。

理想は③のリノベ一体型ローン。
金融機関によっては「工事見積や設計図」を事前に提出することで、物件購入前からローン審査が進められます。

設計者と予算配分を相談することで「やりすぎ」も防げる

リノベーションは、やろうと思えばどこまでも費用をかけられます。
一方で「やりたいこと全部を盛り込んだら予算が2倍になった」という話も珍しくありません。

だからこそ、早い段階で設計者と相談しながら、「どこにお金をかけるべきか」を戦略的に決めることが大切です。

・配管や断熱などの見えない部分に予算を確保する
・意匠や仕上げはシンプルに抑えてコストを調整する
・将来的な可変性（子育て／老後）も踏まえて投資の優先順位を決める

こうした予算配分の戦略は、「資金が尽きてから考える」ものではなく、最初から設計に組み込むものです。

補助金や控除制度もあるが、“ついでに使えたらラッキー”の位置づけで

マンションリノベでも、以下のような制度が使える場合があります。

・こどもエコすまい支援事業（子育て世帯）
・長期優良住宅化リフォーム補助金
・住宅ローン控除（要件を満たす場合）
・各自治体の耐震・省エネ・バリアフリー補助制度　など

ただし、制度は年ごとに変わる・予算枠が少ない・手続きが煩雑といったリスクもあります。依存しすぎるのは危険です。あくまで「使えたらプラス」くらいに考えておく方が安全だといえるでしょう。

まとめ｜「物件＋リノベ＋諸費用」の総額を、最初に決める

中古マンションリノベを成功させるには、
「物件価格」「リノベーション費用」「諸費用（税・手数料・仮住まい費など）」をすべて含めた総予算を最初に決めることが大切です。

その総額のなかで、優先順位をつけながら設計の内容を調整していくこと。

これが、無理のない範囲で“理想に近づく選択”ができるようになる鍵だといえます。

▼コスト戦略については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

マンションリノベーションの費用内訳と予算配分‐後悔しない“コスト戦略”とは？｜判断基準・予算の優先順位の決め方

次章では、その資金の見通しが立ったあとに欠かせない、「設計と工事のスケジュール感」について詳しく解説します。

・平均してどれくらいの期間がかかるのか
・仮住まいは必要なのか
・どの工程に余裕を持たせるべきか

実際の流れに沿って、ストレスなく進めるための時間設計を一緒に整理していきましょう。

【STEP4】設計と工事スケジュール｜平均4〜6ヶ月の流れと注意点－中古マンション＋リノベーションの手順

中古マンション＋リノベーションでは、「物件を買ったあと、どのくらいで住めるか？」というスケジュール感も非常に重要です。

特に、
・現在の住まいの賃貸契約との兼ね合い
・売買契約の引渡し日との調整
・仮住まいの必要有無や期間
といった“生活面での判断”にも関わるため、早い段階で全体の流れを把握しておきましょう。

そこで、資金計画の次のステップは、こちら。

【STEP4】設計と工事スケジュール｜平均4〜6ヶ月の流れと注意点

ここからは、設計と工事のスケジュール・期間について解説していきます。

中古購入＋リノベの標準スケジュール

まずは、中古マンションを購入後、リノベーションの計画～竣工までの一般的なスケジュール感を整理しましょう。

以下が一般的なスケジュール感です。

※ 設計が決まるまでに時間がかかれば、そのぶん後ろ倒しになります。
※ 工事中の仕様変更なども、全体の遅延要因になります。

スケジュールが詰まると、判断の質が下がる

ここで注意したいのが、「スケジュールが上手く回らないと、判断の質が下がってしまう」という点です。

とくにありがちなのが、「早く住まないといけないから設計を急ぐ」→「プランに納得できない」→「あとで後悔する」というパターン。

・仮住まいの費用がかかるから、できるだけ短期間で済ませたい
・引渡しからすぐ住む前提で契約を進めてしまった
・着工直前まで「間取りや仕上げが決まっていない」

こうなると、設計も施工も“突貫”になり、満足度が下がるだけでなく、トラブルや追加費用の温床になってしまいます。

仮住まいの必要性を事前に見極める

続いて、確認しておきたいのが仮住まいの必要性です。

仮住まいが必要になるかどうかは、主に以下の3点で決まります。

・物件の引渡し時期と、現住居の退去期限との余裕があるか
・住みながらのリノベが可能な内容か（スケルトン工事は原則不可）
・小規模リノベや部分改修で済むかどうか

特にスケルトンリノベ（内部を全解体するケース）の場合は、住みながらの工事はほぼ不可能です。
最初から仮住まい費用も資金計画に含めておきましょう。

スケジュールを組むときの注意点

スケジュールを組む時は、次の点にも注意してください。

・引渡しから即着工できるとは限らない（管理組合の承認が必要）
・設備や建材の納期に時間がかかることもある（特注・造作など）
・年末年始・GW・夏季などの長期休業に注意
・工事が終わったあとも「クリーニング・検査・引き渡し」の工程がある

まとめ｜「引き渡しから1ヶ月後に入居」は、ほぼ不可能

中古マンション＋リノベーションは、設計・申請・工事にそれぞれ時間がかかります。
特にスケルトンリノベの場合、平均でも4〜5ヶ月程度を見込むのが現実的です。

「契約してすぐ工事が始まる」
「引き渡しから1ヶ月後には入居できる」

こうしたスケジュール感は、現場ではほとんど成立しません。

余裕のない進行は、設計の質も判断の精度も下げてしまいます。
理想の空間を実現するためには、最初から“余裕を見込んだ計画”を立てることが、実は最短ルートなのです。

次章では、設計が固まり、着工準備に入るタイミングで欠かせない、
「契約の進め方」について詳しく解説します。

・設計契約と工事契約は、どう分けて考えるべきか？
・ワンストップとの違いは？
・トラブルを防ぐための契約の順序とは？

後悔しないために必要な、“契約の組み立て方”を整理していきましょう。

【STEP5】契約の進め方｜設計契約と工事契約は分けるべき－中古マンション＋リノベーションの手順

物件を購入し、設計がまとまってきたら、いよいよリノベーションの契約フェーズに進みます。
この段階で最も重要なのは、「誰と、どの順番で、どのように契約を交わすか」という判断です。

ここで契約を急いだり、すべてを“お任せ”にしてしまうと、工事中のトラブルや設計意図の不一致が発生するリスクが一気に高まります。

そこで、設計と工事のスケジュール計画の次のステップは、こちら。

【STEP5】契約の進め方｜設計契約と工事契約

ここからは、リノベーションの契約について解説していきます。

設計契約と工事契約は分けるのが基本

リノベーションには大きく分けて以下の2つの契約が発生します。

１．設計契約（プラン・図面・仕様決定までの業務）
２．工事契約（施工・現場管理・引き渡しまでの業務）

原則、この2つは明確に分けて、それぞれ別の段階で進めましょう。
理由は明確で、「設計の内容が固まるまでは、工事費を正確に出せない」からです。

ワンストップ型は便利だが、設計と施工の境界が曖昧になる

最近では、設計と工事を一括で請け負う「ワンストップリノベーション」も人気です。
たしかに手間が減り、窓口が一本化されるメリットはあるかもしれません。

しかし一方で、以下のようなデメリットもあります。

・設計の自由度が下がる（施工会社の得意な工法に限定される）
・デザインや空間提案が浅くなる
・予算が工事都合で引っ張られ、施主側の主導権が弱まる

「おまかせできて楽」は裏を返せば「本当にやりたいことを妥協する構造」にもなってしまうかもしれません。

設計者は「あなたの代理人」になる存在

設計契約を先に結んでおけば、設計者は“あなたの立場で施工会社と交渉・調整してくれる”専門家という存在になります。

・工事費が高すぎるなら、設計を調整して対応
・現場での変更や追加に対して、事前に合意形成
・見積項目の過不足や過剰請求のチェック

これは、設計と工事が同一の会社では成立しづらい“利害の分離”です。
あなた自身が判断できない専門領域を、設計者が守ってくれるという体制は、後悔のないリノベを進める上で非常に有効だといえるでしょう。

工事契約では、内容と責任範囲を明確に

設計契約も重要ですが、より重要なのは、工事契約です。関わる金額が圧倒的に違います。

工事契約に進む際は、以下の点を必ず確認しておきましょう。

・工期・工程表（いつからいつまで、何をするか）
・支払いスケジュール（着工金・中間金・最終金の時期と金額）
・保証内容（設備保証、施工保証、瑕疵への対応）
・図面通りの施工義務（設計変更の扱い）
・担当者の明確化（現場監督が誰か）

「口約束」「LINEでのやり取り」などに依存せず、すべてを契約書や覚書で残すことがトラブル防止の基本です。

まとめ｜契約は「工程と責任の境界線」を明確にする行為

リノベーションにおける契約とは、単なる書類手続きではありません。
「どの段階で」「誰と」「どこまでの責任を負うか」を明確にする、重要な区切りです。

とくに設計契約と工事契約を分けて進めることで、それぞれの役割や責任が曖昧にならず、設計の自由度や施工の透明性を守ることができます。

設計者は、あなたの理想を守る“代理人”のような存在。
工事会社とは、条件を整理したうえで公平に契約を結ぶことで、トラブルを防ぎ、安心して工事に進むことができるのです。

次章では、契約が終わったあとのステップ、「着工前の準備」について解説します。

意外と見落とされがちな、管理組合への申請や近隣住民への説明。
これらの“根回し”を丁寧に進めることで、工事をスムーズに、トラブルなく完了させる土台が整います。

【STEP6】着工前に必要な準備｜管理組合・近隣・法的手続き－中古マンション＋リノベーションの手順

設計が終わり、工事契約も無事に締結。
いよいよ着工・・・と進みたいところですが、マンションリノベーションでは“工事開始の前”に超えるべきハードルがいくつもあります。

そこで、契約の次のステップは、こちら。

【STEP6】着工前に必要な準備｜管理組合・近隣・法的手続き

ここからは、着工前の準備ついて解説していきます。

特に重要なのが、以下の3点です。

１．管理組合への工事申請と承認
２．近隣住戸への事前説明と配慮
３．共用部使用・騒音・搬入出の調整

これらは工事中のトラブルを防ぐだけでなく、リノベ自体の“実現可否”にも関わる要素です。
気づかずに後回しにすると、着工が遅れたり、工事自体が認められない可能性すらあります。

管理組合への工事申請は“設計図提出”が必要な場合もある

まず注意したいのが、多くのマンションでは、リノベーション工事を行う際に、事前の申請書類と図面の提出が求められることです。

たとえば、次の申請書類と図面が求められることがあります。

・工事内容の概要（解体・水回り・床・壁など）
・着工日・工期・作業時間帯
・施工会社の情報（保険加入証明、連絡先など）
・平面図・仕様書・施工方法の詳細
・騒音・振動が伴う作業の有無と範囲

特に大規模なフルリノベーションでは、“管理組合の理事会による正式承認”が必要な場合もあります。
承認には時間がかかることも多いため、設計がある程度まとまった時点で早めに申請準備を始めることが重要です。

工事中のトラブルを防ぐための近隣対応

工事中のトラブルを防止するための近隣対応も必要です。
リノベーション工事は、騒音・振動・ほこり・人の出入りなど、近隣住戸に少なからず影響を与える行為。
ここでの配慮が欠けると、工事中のクレーム→中断→工程遅延といったトラブルに発展することも。

最低限、以下のような対応が望まれます。

・両隣・上下階への事前挨拶（1週間〜数日前が目安）
・工期・作業時間・騒音工事の日程などの説明
・非対面でも対応できるよう、説明文の投函も併用
・管理人・管理会社との事前調整

施工会社任せにしないことで、近隣の印象も大きく変わります。設計者や施主も主体的に動いていきましょう。

共用部の使用・ルールにも要注意

マンションは“集合住宅”であり、共用部の使い方にもルールがあります。

次のような点に注意してください。

・エレベーターの養生・使用ルール
→ 予約制／時間制限がある場合も

・搬入出の導線と時間帯制限
→ 建材・工具などの持ち込みの可否

・玄関ドアや窓の交換は不可（共用部扱い）
→ 間違って契約しないよう注意

こうした共用部の取り扱いに対する認識ミスが、リノベ計画の破綻につながることもあるので注意しましょう。

注意点まとめ－管理組合・近隣・共用部｜マンションリノベーション

管理組合・近隣対応・共用部についての注意点を下の表にまとめました。

設計がまとまり、契約も終わると、いよいよ着工…と進みたいところですが、ここからの調整が、工事の成否を大きく左右します。

管理組合への申請、近隣住民への説明、搬入ルートの確認や共用部の扱いなど、こうした“設計以外の根回し”を丁寧に行うことこそ、計画通りに工事を進めるための鍵です。

段取りよく準備された現場は、工程にゆとりが生まれ、品質も安定します。
逆にこの段階での抜けや遅れは、スケジュールやコストの乱れにつながりますので注意しましょう。

次章では、無事に工事が完了したあとの「引き渡し・アフター体制」について解説します。
リノベは“完成して終わり”ではなく、“住み始めてから”が本当のスタートです。
安心して長く暮らすための、保証とメンテナンスの考え方を整理していきます。

【STEP7】引き渡しとアフター｜保証・メンテナンスの確認事項－中古マンション＋リノベーションの手順

工事が完了し、いよいよリノベーションが仕上がる。
この瞬間は、施主にとって大きな達成感を感じるタイミングです。

しかし、ここで気を緩めてしまうと、「え、これで終わり？」というような後悔やトラブルが起きることも。
大切なのは、引き渡し後にどこまできちんと確認し、どんな体制で住み始めるかです。

そこで、次のステップは、こちら。

【STEP7】引き渡しとアフター｜保証・メンテナンスの確認事項

ここからは、竣工後の引き渡し・アフターついて解説していきます。

引き渡し時に確認すべきこと

工事完了後、施工会社から引き渡しが行われる際は、以下を必ず確認しておきましょう。

・契約通りに仕上がっているか（設計図・仕様書と照合）
・設備が正常に作動するか（電気・ガス・水道・換気など）
・キズや不具合がないか（床・壁・建具・造作部分）
・設備の使い方やメンテナンス方法の説明を受ける
・保証書・説明書・鍵・引渡し資料の受領

特に、造作収納や特注設備など、個別対応している部分については必ず現地確認＋説明を受けることが大切です。

工事後の保証とアフター体制は要チェック

リノベーションは、完成したら終わりではありません。
むしろ暮らし始めてからのトラブルにどう対応してもらえるかが、満足度を大きく左右します。

とくに、以下のような「保証内容」は事前確認が必須です。

ポイントは、保証内容が書面で明記されているか、そして、「万が一」のときに誰が責任を持つのかが明確になっているか。

施工会社が万一倒産しても保証が機能するよう、発行元や連絡窓口が明確な保証体制を選ぶようにしましょう。

設計者と長くつながっておくことの意味

設計者との関係は、家づくりが終わったあとにこそ価値が出ます。

・ライフスタイルの変化に応じて、小さなリノベを相談できる
・設備更新やメンテナンスの判断を依頼できる
・資産価値を維持・向上させる視点で助言をもらえる

こうした中長期のつながりがあると、“住んでからの困りごと”がすぐに相談できる安心感につながります。
単なる“発注者と受注者”ではなく、“暮らしのパートナー”として設計者と関係を築くことが、中古＋リノベで暮らしを豊かにするコツでもあります。

まとめ｜完成後こそ、「住まいとの本当の付き合い」が始まる

リノベーションは、完成した瞬間がゴールではなく、暮らしのスタートラインです。

だからこそ、保証の内容やアフター対応の仕組み、そして設計者・施工者との関係性まで整えておくことで、万が一のときも安心して暮らし続けることができます。

よくある失敗｜“順番”を間違えたときに起こる後悔と現実－マンションリノベーション

中古マンション＋リノベーションは、うまく進めれば「立地・コスト・デザイン」のバランスが取れた理想の住まいを実現できる選択肢です。
ただし、それを叶えるためには、正しい順序で準備を進めることが大前提になります。

逆に言えば、どんなに良い物件でも、どんなに素敵なアイデアがあっても、順番をひとつ間違えるだけで、その計画は大きく狂ってしまうことも。

そこでここからは、実際によくある「後悔につながったケース」を、できるだけ具体的に、かつ実務に即した形でご紹介します。

失敗①｜物件を先に購入してしまい、希望の間取りが実現できなかった

最もよくあるのが、「物件を先に買ってしまう」というパターン。

「この物件、立地も価格も理想的です」
不動産会社の案内で見に行った中古マンション。勢いで契約を進めたあとに、設計者へ相談したところ・・・

「この壁、壊せません」「キッチンの移動はできません」「水回りの床が上げられません」

…そんな“できない”の連続。

結果的に、思い描いていた間取りとは大きく違うプランになり、「もっと慎重に選べばよかった」と後悔することになってしまう、というお決まりのパターンです。

この原因は、購入前に設計者へ相談せず、「リノベできる物件かどうか」の判断が不十分だったことにあります。

失敗②｜リノベの予算が足りず、大きな妥協を強いられた

次によくあるのが、「物件に予算を使い過ぎた」というパターン。

「物件が良かったので、ちょっと予算オーバーだけど買っちゃいました」
そのあとで見積もりをとったところ、希望していたリノベーションには500万円以上足りないことが発覚。

結局、素材はほぼ既製品に変更し、間取り変更も最低限にとどめ、“最低限の改修”で終わってしまった、そんなケースも珍しくないようです。

この原因は、「購入費」「リノベ費」「諸費用」を別々に考えてしまい、全体予算で管理できていなかったことにあります。

失敗③｜設計や工事を急ぎすぎて、住んでから不満が出てきた

続いて、よくあるのが、「焦り過ぎた」というパターン。

「引き渡しから1ヶ月後には入居したいんです」
そんな希望から、設計も見積もりも急ピッチ。十分な打ち合わせ時間がとれず、なんとなくのプランで工事がスタート。

ところが、実際に住み始めてみると、
「なんでここに収納がないんだろう」「照明が足りない」「動線が悪い」など、暮らしにくさが次々に浮き彫りになってしまうパターンもあるようです。

この原因は、スケジュールに余裕がなかったため、プランを練る時間も、検討する余白もなかったことにあるでしょう。

失敗④｜管理組合や近隣との調整不足でトラブルになった

「管理組合や近隣への根回しが足りなかった」という失敗パターンも多いようです。

「リノベは工事会社に任せておけば大丈夫だと思ってました」
実際には、管理組合への事前申請が承認されておらず、着工が2週間遅れに。
さらに、上階の住人から騒音のクレームが入り、予定していた工事の一部を時間外に回す羽目に。

結局、工期が延び、追加費用も発生。関係もギクシャクしてしまった、こんなパターンもありがちです。

この原因は、管理組合のルール・近隣への挨拶・共用部の使用など、“リノベ以外の準備”を見落としていたことにあります。

失敗⑤｜完成後に“あれ？”と感じる点が多く、引き渡しに不満が残った

最後に紹介するのが、「引き渡し後に不満が発生した」というパターン。

「工事が終わったので、あとは住むだけですよ」
そんな言葉に安心して引っ越したものの、使い始めてすぐに不具合が・・・

・造作家具の扉が閉まらない
・壁の角にヒビが入っている
・設備の取扱説明書がない
・施工会社と連絡が取れない

“住める”ことと“満足できる”ことはまったく別物です。
最後の詰めが甘かったことで、不安や不満を抱えたままの暮らしが始まってしまうパターンも多いようです。

この原因は、引き渡し時の確認が不十分。アフター体制の内容や保証の範囲も曖昧だったことにあるでしょう。

まとめ｜すべての失敗の根源は「順番の間違い」

ここまでに紹介した多くの失敗例のほとんどは、設計者が初期から関わっていれば防げたものばかりです。

つまり本質的な原因は、「判断するタイミング」と「進め方の順番」にあります。
正しい順序で準備を進めれば、リノベーションでの後悔は高確率で回避できるのです。

マンションリノベは、“始め方”がすべてを決める

最初に設計者に相談するだけで、9割の失敗は防げます。

無理のない予算で、理想に近づく住まいを手に入れるために、この「始め方の正解」をぜひ覚えておいてください。

次章では、実際にご相談いただくことの多いリアルな質問や不安を、Q&A形式でご紹介します。
読者の方の視点に寄り添いながら、ここまでの内容をさらに深く、実感として理解していただける内容です。

Q&A｜よくある質問とその答え－マンションリノベーション

ここまで読んでいただいた方の中には、
「なるほど、順番が大切なのはわかった。でも、実際にはどうすればいいの？」
という疑問や不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。

そこで最後に、中古マンション＋リノベを検討する人から実際によく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。
プロの現場で聞かれる“リアルな声”にお応えします。

Q1. 図面がないマンションはやめたほうがいいですか？

A. 必ずしもNGではありませんが、慎重な判断が必要です。

図面（間取図や竣工図）があれば、構造や配管の状況をある程度事前に把握できます。
しかし、古い物件では図面が残っていないことも少なくありません。

その場合は「解体後に初めてわかる」というリスクがあるため、柔軟に対応できる設計力と現場対応力が必要になります。
「大幅な間取り変更がしたい」「構造に依存するプランが前提」という場合は、図面がない物件は避けた方が無難です。

Q2. 壁式構造って、そんなに悪いんですか？

A. 目的によります。間取り変更をしたいなら不向きです。

壁式構造は、壁自体が建物を支える構造のため、壊せない壁が多く、自由な間取り変更が難しくなります。
一方で、ラーメン構造（柱と梁）なら、壁は自由に扱いやすいため、リノベ向きの構造です。

もし「キッチンを移動したい」「個室をなくして大空間にしたい」という希望がある場合は、壁式構造は向きません。
一方で、「小規模な変更や仕上げだけで十分」という方にとっては、壁式構造でも問題ないケースもあります。

Q3. 管理規約って、どのくらいリノベを制限してくるの？

A. 意外と強い影響力があります。

たとえば、
・フローリングNG（カーペット必須）
・床材に防音性能等級の制限あり
・給湯器の種類・設置場所の制限
・共有部（窓・玄関ドア・バルコニー）の変更不可
・工事時間が「平日の10〜16時限定」など

こうした制約があるため、管理規約を事前に確認しないと、設計しても「NGです」で終わってしまう可能性があります。
設計者と一緒に内容を確認することで、ルールを守りながら最大限の自由を確保できます。

Q4. リノベ一体型ローンって、実際どのくらい使えるんですか？

A. 条件次第でとても有効です。

リノベ費用も住宅ローンに組み込める「一体型ローン」は、近年多くの金融機関が提供しています。
設計者からの「工事見積」「設計資料」を使って事前審査に出すことで、物件購入とリノベの資金を一本化することが可能になります。

ただし、以下の条件があることに注意してください。
・一体型対応の銀行・金利プランを選ぶ必要がある
・審査に必要な書類が多い（設計の初期段階から準備が必要）
・中古物件の評価額によっては、希望金額まで借りられないこともある

いずれにしても、早い段階で設計者と資金計画を共有することが成功のカギになります。

Q5. 設計者には、いつ相談するのがベストタイミングですか？

A. 絶対に「購入前」です。

この記事の主題でもあるように、設計者への相談タイミングが最も重要です。
物件を決めてから相談する人が多いのですが、それではもう遅い場合があります。

・間取りが変えられない
・水回りが動かせない
・管理規約で使いたい素材がNG

そうした“設計的に致命的な制約”は、契約する前に見極めておくべきポイントです。
設計者と一緒に内見・図面確認・ローンシミュレーションを行うことで、「買っていい物件かどうか」が正確に判断できます。

Q&Aまとめ｜マンションリノベーションの相談は遅くなるほど、損をする。

設計・資金・構造・スケジュールなど。
リノベーションにまつわる不安や失敗の多くは、ほんの少し早い段階でプロに相談していれば、防げたものばかりです。

「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、気になることがあればできるだけ早く、専門家の視点を取り入れる。
それが、納得のいく住まいづくりへの第一歩になります。

まとめ｜マンションリノベーションを「後悔のない刷新」にするために

中古マンション＋リノベーションは、立地・コスト・デザインのバランスをとりながら、自分らしい住まいを叶えるための“合理的で魅力的な選択肢”です。

しかしそれは、「自由に空間をつくれる」という幻想のもとに進めると、思い通りの間取りが叶わない、予算が足りない、スケジュールが詰まりすぎる、といった“後悔の連鎖”に陥るリスクも抱えています。

その失敗の多くは、リノベーションの内容ではなく、“順番の間違い”に起因するものです。

リノベ成功の鍵は、最初の“たったひとつの選択”

リノベの成功のカギは、「物件を買う前に、設計者に相談する」という最初のたった一つの選択からはじまります。

そして、次に進んでいく。

・物件費用＋リノベ費用を、ワンセットで考える
・スケジュール・契約・調整・保証まで、正しい順序で整える

今回紹介した「7つのステップ」を守るだけで、多くのトラブルは回避でき、理想に近づく住まいづくりが可能になります。

１．設計相談は購入前におこなう

２．構造や規約など、物件の制約を見抜く

３．物件費用とリノベ費用を一体で考える

４．設計と工事スケジュールを想定する

５．契約は“設計”と“工事”を分けて考える

６．着工前に管理組合・近隣対応を整える

７．引き渡し後もアフター体制を確認する

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マンションリノベーションは「刷新」

構造や規約などの制約に向き合い、“できること”と“できないこと”を丁寧に見極めた上で、今ある空間に新たな意味を与える。それが本来のリノベーションの姿です。

私たちは、見た目を変えるだけでなく、構造・制度・空間・予算・感情のすべてに整合がとれた設計を大切にしています。

こんな方は、ぜひご相談ください

・この物件で、本当にリノベが成立するのか知りたい
・リノベと新築、どちらが正しい選択かを中立的に判断したい
・自分たちのライフスタイルに合う空間を、無理なくつくりたい

法規・構造・資金・設計すべてをふまえた、“後悔のないリノベーション”を一緒に構築しましょう。

▼ 私たちの【設計実例】は、こちらからご覧いただけます。

HP：https://studio-tabi.jp/

資料請求・イベント：https://studio-tabi.jp/project/event/

YouTube：https://studio-tabi.jp/project/youtube/

Instagram：https://www.instagram.com/tawks.tabi/

参考資料・公的機関リンク一覧（マンションリノベーション関連）

マンションリノベーションを検討中の方へ。
補助金・省エネ制度・住宅ローン・税制優遇など、信頼できる公的情報源をまとめました。制度の最新情報や申請条件の確認に、ぜひご活用ください。

国土交通省・経済産業省・環境省

住宅省エネ2025キャンペーン
https://jutaku-shoene2025.mlit.go.jp/

補助対象リフォームMAP
https://jutaku-shoene2025.mlit.go.jp/about/reform-map/

国土交通省

令和7年度長期優良住宅化リフォーム推進事業
https://r07.choki-reform.mlit.go.jp/

一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
https://www.j-reform.com/

住宅金融支援機構｜フラット35リノベ
https://www.flat35.com/loan/reno/index.html

厚生労働省

福祉用具・住宅改修
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000212398.html

介護保険における住宅改修
https://www.mhlw.go.jp/general/seido/toukatsu/suishin/dl/07.pdf

環境省

先進的窓リノベ2025
https://window-renovation2025.env.go.jp/

経済産業省　資源エネルギー庁

給湯省エネ2025事業
https://kyutou-shoene2025.meti.go.jp/

国税庁

マイホームを増改築等したとき｜住宅特定改修特別税額控除など
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm